casa / materiales/ Valoración de los bienes de la empresa por el método del valor de liquidación. método del valor de rescate. Patrimonio = Activos - Pasivos

Valoración de los bienes de la empresa por el método del valor de liquidación. método del valor de rescate. Patrimonio = Activos - Pasivos

El segundo método del enfoque del costo (propiedad) es método del valor de rescate. Técnicamente, es similar al método del activo neto. Los factores que determinan el valor de una empresa en liquidación se discutirán al final de la sección.

El valor de liquidación es el valor que el propietario de la empresa puede recibir en la liquidación de la empresa y la venta separada de sus activos.

El trabajo de evaluación por este método incluye varias etapas:

1. Se toma el último balance.

2. Se está elaborando un cronograma de calendario para la liquidación de activos, ya que la venta varios tipos activos de la empresa requiere diferentes períodos de tiempo.

3. Se determina el producto bruto de la liquidación de bienes.

4. El valor estimado de los activos se reduce por el monto de los costos directos. Los costos directos asociados con la liquidación de una empresa incluyen las comisiones a las firmas de abogados y de tasación, los impuestos y las tasas que se pagan en el momento de la venta. Dado el cronograma del calendario de liquidación de activos, los valores ajustados de los activos objeto de valoración se descuentan a la fecha de valoración a una tasa de descuento que tiene en cuenta el riesgo asociado a la venta.

5. El valor residual de los activos se reduce por los costos asociados con mantener los activos hasta que se vendan, incluidos los costos de mantenimiento de inventario productos terminados y obras en curso, conservación de equipos, maquinarias, mecanismos, inmuebles, así como los gastos de gestión para mantener la operación de la empresa hasta su liquidación.

6. Se suma (o resta) la ganancia (pérdida) operativa del período de liquidación.

7. Se deducen los derechos de prioridad a las indemnizaciones por despido y los pagos a los empleados de la empresa, los créditos de los acreedores por las obligaciones garantizadas con una prenda de propiedad de la empresa liquidada, la deuda sobre los pagos obligatorios al presupuesto y los fondos extrapresupuestarios, las liquidaciones con otros acreedores. .

Por lo tanto, el valor de liquidación de la empresa se calcula restando del valor ajustado de todos los activos del balance general el monto de los costos corrientes asociados con la liquidación de la empresa, así como el valor de todos los pasivos.

Características de la evaluación del valor de liquidación de una empresa.

La base para la ocurrencia del valor de liquidación considerado en este inciso es la presencia de circunstancias extraordinarias o condicionalmente extraordinarias que conduzcan a una violación de los factores de mercado. Tales circunstancias incluyen factor de límite de tiempo de venta y factor de venta forzada.

Es posible señalar al menos dos tipos de implementación forzosa: económica y no económica. La implementación forzada económica difiere de la no económica en que todavía deja un cierto grado de libertad para que el sujeto tome decisiones sobre la implementación del objeto. Esta "libertad" puede expresarse en la posibilidad de elegir qué objeto vender, o en la posibilidad de participación del sujeto en la fijación del precio del objeto vendido, etc. La venta forzosa no económica no deja al sujeto prácticamente ninguna libertad para tomar decisiones sobre la venta del objeto y, por regla general, no requiere la aplicación de ningún cálculo económico, incluida la evaluación del valor de liquidación.

Un ejemplo de compulsión económica de vender puede ser una situación en la que una entidad tiene que vender su activo para pagar sus pasivos. En tal situación, el sujeto, aparentemente, todavía tiene cierta libertad tanto para elegir un objeto, como para fijar su precio, etc., y, por lo tanto, puede ser necesario realizar cálculos económicos, por ejemplo, una evaluación de el valor de liquidación. Un ejemplo de compulsión no económica de vender puede ser una situación en la que una entidad tiene que vender su activo “a punta de pistola”. Es evidente que esta última situación no deja libertad al sujeto ni para elegir un objeto, ni para fijar su precio, etc., y por tanto no requiere la realización de ningún cálculo económico. En este trabajo consideraremos económico compulsión de implementar.

Consideremos casos típicos en los que estos factores son inherentes (Fig. 2.8) y detengámonos con más detalle en cada una de las situaciones analizadas.

En liquidación de la empresa existe la necesidad de desarrollar un cronograma claro para la venta de la propiedad y el pago de la deuda de la empresa (además, a menudo hay situaciones en las que el monto total de los ingresos por la venta de la propiedad no cubre todas las deudas). Al mismo tiempo, los términos de exposición (actividades de preventa y la venta en sí) son muy limitados debido a la necesidad de una liberación de activos y un reembolso de la deuda bastante rápidos. Es la cuestión del tiempo disponible la que juega en este caso un papel decisivo en la magnitud del valor (ceteris paribus).

Arroz. 2.8. Casos típicos de ocurrencia del valor de rescate

A su vez, la duración del plazo está determinada por las condiciones de cada caso concreto de liquidación. Al mismo tiempo, debe tenerse en cuenta que la propia decisión de liquidar puede ser voluntaria (es decir, hay una acción planificada) o forzada. Por regla general, el primer caso da mayor variabilidad en la toma de decisiones y te permite desarrollar más planes efectivos liquidación de la empresa.

La liquidación forzosa en el proceso concursal se lleva a cabo cuando se toma la decisión de abrir un procedimiento concursal con base en los resultados de gestión externa. La masa de quiebra formada está sujeta a venta en una subasta abierta. Al mismo tiempo, los plazos para la venta de inmuebles son extremadamente limitados.

Implementación de objetos colaterales en contexto este problema es más un concepto hipotético. En este caso, la determinación del valor de liquidación es necesaria para justificar el límite inferior del préstamo, que está garantizado por el bien pignorado, y no se trata del hecho real de la venta de la cosa. Sin embargo, para otorgar un préstamo, el prestamista necesita saber a qué precio será posible vender la garantía en poco tiempo si no se paga el préstamo. Este valor en algunas fuentes de literatura se llama colateral. Sin embargo, se puede argumentar que en su esencia económica también es liquidación, ya que existen factores de tiempo limitado y venta forzosa.

La venta acelerada de otros inmuebles por el tiempo limitado de exposición también hace necesario determinar el valor de liquidación. Al mismo tiempo, también hay varias opciones para dicha implementación: ya sea una implementación por iniciativa (voluntaria) o forzada (bajo coacción), prevista por la legislación actual. Así, en el proceso de ejecución, los bienes embargados por sentencia judicial son vendidos, y en un plazo no superior a dos meses desde la fecha del embargo.

Así, el valor de liquidación de la propiedad es casi siempre inferior a su valor de mercado. Y este hecho es negativo para el vendedor del inmueble y, por supuesto, positivo para el comprador.

Por supuesto, la situación de quiebra y liquidación de una empresa es una emergencia. La probabilidad de una solución positiva al problema del impago, que suele acompañar a esta situación, depende del valor del inmueble que el esta empresa. Y no solo los problemas de impago, sino también la solución de problemas relacionados con el bienestar material de los empleados de la empresa, en cierta medida dependen del valor de la propiedad de la empresa liquidada.

Sin embargo, la evaluación del valor de la empresa es necesaria no solo en caso de liquidación de la empresa. Es importante en muchos otros casos, por ejemplo, cuando se financia la empresa de un deudor; al financiar la reorganización de una empresa; al cambiar de empresa, realizado sin litigio; al desarrollar un plan para pagar las deudas de una empresa-deudor que está bajo amenaza de quiebra; al analizar e identificar la posibilidad de resaltar capacidad de producción empresas en organizaciones económicamente independientes; al evaluar solicitudes para la compra de una empresa; en el examen de transacciones fraudulentas para la transferencia de derechos de propiedad a terceros; en el examen de los programas de reorganización empresarial.

La estimación del valor de liquidación de una empresa en situación de quiebra tiene una serie de características, principalmente por la propia naturaleza de la emergencia. Estas características deben tenerse en cuenta en la evaluación.

Este tipo de evaluación se refiere a las denominadas especies activas cuando, sobre la base de los resultados obtenidos por muchas partes interesadas, se toman las decisiones de gestión adecuadas.

Otra característica de la evaluación del valor de liquidación de una empresa es el alto grado de dependencia de terceros de los resultados de la evaluación.

Entonces, la evaluación del valor de liquidación de la empresa se lleva a cabo en los siguientes casos:

la empresa se encuentra en estado de quiebra o existen serias dudas sobre su capacidad para seguir siendo una empresa operativa;

· el valor de la empresa en liquidación puede ser mayor que en operaciones continuas.

Información para la discusión

En la práctica cotidiana, existe un problema de regulación normativa y legislativa de la aplicación del valor de liquidación y la fijación de su interpretación inequívoca.

Por ejemplo, de acuerdo con la Ley Federal del 21 de julio de 1997 No. 119-FZ "Sobre los Procedimientos de Ejecución", se requiere calcular el valor de mercado de la propiedad que debe venderse en subasta dentro de 2 meses. Pero, si se vende en subasta, es decir, por un tiempo limitado, lo que es típico para condiciones de mercado venta, no se ajusta al concepto de valor de mercado, consagrado en el artículo 3 ley Federal"Acerca de actividades de tasación en Federación Rusa". Además, el concepto de valor residual se define en las "Normas de tasación obligatorias para la aplicación por parte de los sujetos de la actividad de tasación", aprobadas por decreto del Gobierno de la Federación de Rusia.

En este caso, los tasadores deben calcular no el valor de mercado, sino el valor de liquidación de la propiedad embargada. Existe una contradicción entre varios actos legislativos.

En la práctica de la valoración de empresas, el valor de liquidación se divide en tres tipos.

1.valor de salvamento pedido. La venta de los activos de la empresa se lleva a cabo dentro de un período de tiempo razonable para que se puedan obtener precios elevados por los activos vendidos. Para los bienes inmuebles menos líquidos de la empresa, este período es de aproximadamente 2 años.

2.valor de rescate forzado. Los activos se venden lo más rápido posible, a menudo al mismo tiempo y en la misma subasta.

3. El valor de liquidación de la terminación de la existencia de los activos de la empresa. En este caso, los activos de la empresa no se venden, sino que se dan de baja y se destruyen, y se está construyendo una nueva empresa en este lugar, lo que genera un efecto económico o social significativo. En este caso, el valor de la empresa es negativo, ya que se requieren ciertos costos para liquidar los activos de la empresa.

Basado reglas generales sobre la liquidación de las personas jurídicas establecida en el art. 61-65 del Código Civil de la Federación Rusa, la principal diferencia entre liquidación entidad legal(empresa) de su reorganización en cualquier forma radica en el hecho de que la liquidación no implica sucesión, es decir, la transferencia de los derechos y obligaciones de la empresa liquidada a otras entidades.

La liquidación voluntaria de una entidad legal (empresa) es posible por decisión de sus participantes. El Código Civil de la Federación de Rusia (cláusula 1, artículo 61) prevé directamente los siguientes motivos para la liquidación de una entidad jurídica por decisión de sus participantes:

a) vencimiento del plazo para el cual fue creada la persona jurídica;

b) cumplimiento del fin para el que fue creado;

c) el reconocimiento por el tribunal de la nulidad de la inscripción de una persona jurídica en relación con las infracciones a la ley u otros actos jurídicos cometidos durante su creación, siempre que estas infracciones sean irremediables, así como por otras causas que puedan determinarse tanto por el arbitrio de los accionistas como por indicación de la ley.

1. características generales enfoque de costos para la valoración de empresas

En el enfoque de costos para la valoración de empresas, el valor de una empresa se estima en términos de los costos incurridos para crear sus activos con base en la idea de su venta hipotética. El enfoque de costos puede justificarse más por el principio de sustitución: el valor de un conjunto de activos no puede exceder los costos de reemplazar (restaurar) todas sus partes constituyentes.

La aplicación del enfoque de costes se basa en la estructura del balance de la empresa e implica el cálculo del valor de mercado del capital propio de la empresa restando del valor de mercado de sus activos valor presente obligaciones En este sentido, el enfoque de costos se puede aplicar al evaluar el valor de cualquier empresa (negocio) que tenga un balance como parte de los estados financieros a la fecha de la evaluación.

Al mismo tiempo, la importancia del valor del valor de la empresa obtenido utilizando el enfoque de costos será alta en los siguientes casos:

la empresa tiene importantes activos financieros y/o tangibles;
el proceso de producción se caracteriza por un alto consumo de material;
la empresa no tiene datos retrospectivos sobre las ganancias;
no es posible determinar los ingresos previstos, flujo de caja.

En base a lo anterior, los resultados de aplicar el enfoque de costes son especialmente significativos en el procedimiento de valoración de las siguientes empresas:

sociedades de inversión que se ocupan de bienes raíces;
sosteniendo y Las compañías de seguros cuya propiedad consiste principalmente en activos financieros;
nuevas empresas con activos principalmente tangibles;
empresas no rentables;
sociedades liquidadas.

Principal ventaja del enfoque de costo consiste en la disponibilidad de información para su aplicación; en su mayor parte, se utiliza información fáctica confiable sobre el estado de los activos y pasivos de la empresa de los estados financieros. Mientras tanto, el enfoque de costos, basado en la evaluación del valor de los activos de la empresa en condiciones hipotéticas de su posible venta, es más adecuado para evaluar el valor de la empresa liquidada.

Hay dos método de enfoque de costo: el método del activo neto y el método del valor de liquidación, que se utiliza para estimar el valor de las empresas liquidadas.

2. Método del activo neto en la valoración de empresas

Pasos en la aplicación del método del activo neto(método de acumulación de activos) como método principal del enfoque de costos para la valoración de empresas:

análisis de los datos contabilidad y presentación de informes de la empresa para identificar la lista de activos y pasivos aceptados para calcular el valor de la empresa utilizando el enfoque de costo;
evaluación del valor de mercado de los objetos reflejados en los activos de la empresa;
evaluación del valor actual de los objetos reflejados en el pasivo de la empresa;
cálculo del valor de la empresa como la diferencia entre el valor de mercado de los activos totales de la empresa y el valor actual de sus pasivos, haciendo los ajustes necesarios.

base de información de la primera etapa son los datos de la contabilidad sintética y analítica, que deben corresponder a los datos de los estados financieros de la empresa a la fecha de la evaluación. Si existen discrepancias significativas entre los datos especificados, es recomendable realizar una auditoría en la empresa que se está valuando y/o inventariar sus bienes a la fecha de la evaluación.

Durante la etapa inicial en el proceso de identificación de la lista de activos y pasivos aceptados para el cálculo del valor de una empresa utilizando el enfoque de costos, es necesario guiarse por el procedimiento para evaluar el valor de los activos netos de las empresas conjuntas. sociedades anónimas, válidas en la fecha de evaluación, aprobadas por las autoridades pertinentes - actualmente el "Procedimiento para determinar el valor de los activos netos", Orden aprobada del Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia con fecha 28 de agosto de 2014 No. 84n.

En la segunda etapa aplicación del método de activos netos, se lleva a cabo la valoración de los objetos reflejados en la composición de los activos de la empresa: objetos de activos intangibles, inmuebles, maquinaria y equipo, inversiones financieras, cuentas por cobrar, artículos de inventario, etc.

Como parte de tercera etapa la evaluación del valor actual de los objetos reflejados en la composición de los pasivos de la empresa se realiza por separado para cada objeto (por ejemplo, deuda en virtud de un contrato de préstamo) mediante el descuento en función del calendario de reembolso. Al mismo tiempo, la evaluación del valor actual de los pasivos, por regla general, se lleva a cabo solo si existe un calendario de reembolso documentado (por ejemplo, en forma de anexo a un contrato de préstamo). En los casos en que el calendario de reembolso no esté claramente definido o el vencimiento de las obligaciones ya haya llegado en la fecha de valoración, las obligaciones se tienen en cuenta en el cálculo del valor de la empresa a su valor en libros.

Sobre el cuarta etapa el valor preliminar del valor de la empresa se calcula como la diferencia entre el valor de mercado de los activos totales de la empresa y el valor actual de sus pasivos. Los resultados de este cálculo representan el valor de la empresa en su conjunto con un control del 100 % para el propietario único. Al estimar el valor de una acción menor, se debe tener en cuenta la falta de control sobre el negocio y, posiblemente, la baja liquidez de la acción que se está valorando.

3. Método del valor de liquidación en la valoración de empresas

Como se señaló anteriormente, para evaluar el valor de las empresas liquidadas, se utiliza el segundo método del enfoque de costos: el método del valor de liquidación.

Etapas de la aplicación del método del valor de rescate en la valoración de una empresa utilizada para evaluar el valor de las empresas liquidadas:

Desarrollo de un cronograma de calendario para la liquidación de una empresa, determinación de los ingresos por la venta de sus activos. Teniendo en cuenta el calendario de liquidación de activos, el valor de los activos se descuenta a la fecha de valoración a una tasa de descuento que tiene en cuenta los riesgos asociados a esta venta;

Disminución en el producto de la venta de activos por el monto de los costos directos asociados con la liquidación de la empresa, que incluyen comisiones a tasaciones y bufetes de abogados, impuestos y tasas devengados en la venta de activos;

El valor residual de los activos se reduce por el valor presente de los costos asociados con la tenencia de los activos antes de su venta; estos gastos incluyen el costo de mantenimiento de existencias de productos terminados y en proceso, mantenimiento de equipos, maquinarias, mecanismos, inmuebles, así como los gastos de administración para asegurar las actividades de la empresa hasta la culminación de su liquidación. El período de descuento de estos costos se determina de acuerdo con el cronograma de calendario para la venta de los activos de la empresa;

Ganancia operativa agregada (o pérdidas restadas) recibidas como resultado de las actividades de la empresa durante el período de su liquidación;

Se deducen los derechos preferenciales a la satisfacción de las indemnizaciones por despido y pagos a los empleados de la empresa; reclamaciones de acreedores por obligaciones garantizadas por una prenda de propiedad de la empresa liquidada; acuerdos con otros acreedores

Cálculo del valor de liquidación de la empresa restando del valor ajustado de todos sus activos los montos de los gastos corrientes para la liquidación de la empresa y para la posesión de activos antes de su venta, así como el monto de las obligaciones de la empresa.

Valor de liquidación- este es el precio más probable al que el objeto puede ser enajenado por un período inferior al período de exposición típico para las condiciones del mercado, en condiciones en que el vendedor se ve obligado a realizar una transacción para la enajenación de bienes.

El método de cálculo del valor residual también se refiere a los métodos de enfoque de costos. Según FSO-8, si existe un requisito previo para la liquidación de la empresa, su valor se determina como el producto neto recibido después de la venta de los activos de la empresa, teniendo en cuenta el pago de la deuda existente y los costos asociados con la venta de activos y la terminación de las actividades de la empresa.

El método para calcular el valor de liquidación de una empresa es similar al método de los activos netos, la principal diferencia radica solo en el estado de las empresas. Dado que no se espera que el negocio continúe operando, se excluye el crédito mercantil de los cálculos del valor de mercado, se realiza un descuento significativo sobre el valor de venta de los activos y se agregan los costos de desmantelamiento y las comisiones a los intermediarios.

La liquidación de la empresa se divide en:

Forzado (quiebra por orden judicial);

Ordenada (cierre de la empresa por decisión de los propietarios).

En el segundo caso, suele haber mucho más tiempo para que la empresa venda su propiedad a precios cercanos al mercado; por lo tanto, el valor de liquidación aquí será algo mayor.

El cálculo del valor de liquidación de la empresa incluye varias etapas:

Nivel 1. Sobre la base de los últimos estados financieros (por regla general, el balance y sus anexos), un análisis de activos y obligaciones de la empresa.

Etapa 2. Identificación de activos especializados y no especializados. Los activos especializados no pueden venderse en el mercado de forma separada de la totalidad del negocio, por lo que su valor de liquidación tiende a cero. Los activos no especializados son universales, se pueden disponer por separado de todo el negocio y, por lo tanto, su valor de rescate es más fácil de comercializar.

Etapa 3. Venta de activos. Se está desarrollando un cronograma de calendario para la liquidación de activos: se asignan períodos más cortos a los inventarios, se asignan períodos más largos a los activos fijos y inversiones financieras. Se determinan los ingresos brutos descontados programados de la liquidación de activos.

Etapa 4. Se estima el valor de los costos directos relacionados con la liquidación de la empresa. Esto incluye los pagos de comisiones a la tasación y bufetes de abogados, así como los impuestos que se pagan en la venta (por ejemplo, el IVA). Los costos se descuentan de acuerdo con el cronograma de venta de activos.

Etapa 5 El monto de los gastos se estima asociados con la propiedad de los activos antes de su venta. Estos son los costos de almacenamiento de existencias de productos terminados y materiales, equipos, maquinaria y mecanismos, mantenimiento de bienes inmuebles, así como los costos de administración (salarios, viajes de negocios) para mantener la operación de la empresa hasta la finalización de su liquidación. También se descuentan de acuerdo con el cronograma de venta de activos.

Etapa 6 Las obligaciones primarias se determinan. Este es:

Indemnización por despido a los empleados de la empresa;

Reclamaciones de acreedores por obligaciones garantizadas con prenda de bienes;

Pagos al presupuesto y fondos extrapresupuestarios;

Liquidaciones con otros acreedores.

Etapa 7. Cálculo del valor de salvamento (LS):

LS \u003d SSA-PZL-RV-O,

SSA es la cantidad ajustada de activos,

PZL - costos directos de liquidación,

RW es el costo de propiedad,

Ah, obligaciones.

Como regla general, la evaluación del valor de liquidación se lleva a cabo por decisión del gerente de arbitraje o de los propietarios de la empresa. Los principales casos en los que se utiliza el método del valor residual:

Adopción por la junta de acreedores de una decisión sobre la introducción de procedimientos de quiebra en la empresa;

Desarrollo por un administrador externo de un plan para la gestión externa de una empresa insolvente;

Equilibrar la empresa en torno al punto de equilibrio;

Los ingresos de la empresa son insignificantes en comparación con el valor de sus activos netos;

Tomar una decisión sobre la liquidación por parte de los propietarios de la empresa.

Resultado de la estimación de costos empresa de crisis utilizando el método del valor de salvamento, muestra qué parte Dinero quedará a disposición de los dueños de la empresa después del pago de todas las obligaciones.

Valoración de la propiedad

La tasación de bienes inmuebles es obligatoria para fines de valoración de negocios. parte integral enfoque de costo, y también se puede utilizar cuando se aplican otros enfoques, por ejemplo, el enfoque de mercado. La tasación de bienes inmuebles se lleva a cabo de acuerdo con FSO No. 7 "Valoración de bienes inmuebles", aprobada por Orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia del 25 de septiembre de 2014 N 611. En general, un objeto inmobiliario es la tierra y todo lo que está inseparablemente conectado con él.

Los objetos de evaluación según la norma son:

Terrenos urbanizados;

Terrenos no urbanizables;

instalaciones de construcción de capital;

Partes de terrenos y proyectos de construcción de capital;

Locales residenciales y no residenciales.

Pueden valorarse juntos o por separado, en su totalidad o como participaciones en el derecho real. La tarea de evaluación puede incluir:

El valor de mercado de la propiedad;

Renta de mercado;

Costos para la creación o reemplazo del objeto de construcción;

Las pérdidas en caso de enajenación de los bienes, así como en los demás casos;

Costos de eliminación contaminación ambiental y recuperación parcela.

La tasación de bienes inmuebles se lleva a cabo en varias etapas.

Nivel 1. Análisis de mercado. El tasador debe explorar el mercado en aquellos segmentos que incluyen el uso de la propiedad. El análisis del mercado inmobiliario se realiza en la siguiente secuencia:

a) análisis de la influencia de la situación política y socioeconómica del país y la región;

b) determinación del segmento de mercado al que pertenece el inmueble objeto de valoración. Si el mercado inmobiliario en un territorio determinado no está desarrollado y no hay suficientes datos sobre transacciones con objetos inmobiliarios comparables, se permite ampliar el área de estudio a expensas de territorios similares en caracteristicas economicas con la ubicación del objeto evaluado;

c) análisis de datos reales sobre los precios de transacciones y ofertas con inmuebles de los segmentos de mercado estudiados;

d) análisis de los principales factores que afectan la demanda y la oferta de bienes inmuebles (tasa de retorno, plazos de recuperación, etc.);

e) las principales conclusiones sobre el mercado inmobiliario en los segmentos necesarios para evaluar el objeto (dinámica del mercado, demanda, oferta, volumen de ventas, capacidad del mercado, motivación de compradores y vendedores, liquidez, fluctuaciones de precios, etc.).

Etapa 2. Análisis del uso más efectivo. El uso más eficiente es el uso de una propiedad que maximiza su productividad (correspondiente a su costo mas alto) y que sea físicamente posible, legalmente permitido y financieramente justificado. El mejor uso de una propiedad puede corresponder a su uso real, o puede implicar un uso diferente, como una renovación o rehabilitación.

El análisis del uso más efectivo permite identificar los más vista rentable actividades para objetos inmobiliarios. Así, el tasador recibe una base para un juicio objetivo sobre el objeto tasado, independientemente de las opiniones de su antiguo o potencial propietario. si, el dueño complejo inmobiliario en el centro de la ciudad puede creer que es sólo para una fábrica de ropa; pero el resultado del análisis de mercado probablemente mostrará que es más rentable convertir los edificios en un centro comercial y de entretenimiento. Al determinar el valor de mercado, el tasador se guía por los resultados de este análisis para seleccionar enfoques y métodos de valoración.

Etapa 3. La elección del enfoque de la evaluación. En la tasación de bienes inmuebles se utilizan tres enfoques de valoración clásicos.

Enfoque comparativo Se utiliza para la tasación de bienes inmuebles, cuando es posible seleccionar un número suficiente de objetos análogos con precios de transacción u oferta conocidos para la tasación. Los métodos de un enfoque comparativo en la valoración de bienes inmuebles se dividen en calidad(pariente análisis comparativo, método evaluaciones de expertos etc) y cuantitativo(método de análisis de regresión, método de ajustes cuantitativos, etc.), así como sus combinaciones.

enfoque de ingresos se utiliza para valorar bienes inmuebles que generan o son capaces de generar flujos de ingresos. Como parte de enfoque de ingresos el valor de los bienes raíces se puede determinar por el método capitalización directa, método de descuento de flujos de caja o método de capitalización según modelos de cálculo.

Enfoque de costo se recomienda solicitar la evaluación de objetos inmobiliarios: terrenos construidos con objetos de construcción de capital u objetos de construcción de capital, pero solo tomados en su conjunto, no en partes, por ejemplo, en forma de residencial y no residencial instalaciones. Es recomendable utilizar el enfoque de costes para la valoración inmobiliaria si corresponde al uso más eficiente del suelo como no urbanizable y existe la posibilidad de una valoración correcta desgaste físico, así como la obsolescencia funcional y externa de edificios y estructuras.

Etapa 4. Cálculo de costo propiedad por métodos seleccionados. El tasador tiene derecho a determinar de forma independiente el método de valoración de los bienes inmuebles en el marco de cada uno de los enfoques seleccionados o utilizar una metodología de cálculo diferente basada en los principios de materialidad, validez, inequívoca, verificabilidad y suficiencia.

Etapa 5 Coordinación de los resultados de la evaluación. En caso de uso varios enfoques valoración, así como su uso dentro de cualquiera de los enfoques de valoración varios métodos evaluación, se lleva a cabo una coordinación preliminar de sus resultados para obtener un resultado intermedio de la evaluación del objeto de evaluación por este enfoque. Cuando se acuerden resultados intermedios de la evaluación significativamente diferentes obtenidos por diferentes enfoques o métodos, el informe debe reflejar el análisis realizado y la razón identificada para las discrepancias.

Si no hay suficientes datos de mercado necesarios para implementar cualquiera de los enfoques de valoración de bienes inmuebles, se recomienda indicar dentro del enfoque seleccionado valores indicativos el valor objeto de la tasación, que no se tienen en cuenta en el acuerdo final, pero pueden utilizarse como referencia del resultado final de la tasación del inmueble.

Tras el trámite de homologación, el tasador, además de indicar en el informe de tasación el resultado final de la tasación del inmueble, opina sobre posibles límites de intervalo, en el que, a su juicio, se puede ubicar este valor.

resumen

Por disciplina: "Estimación del valor de la empresa"

Asunto: “Enfoque de costos.

Método del valor residual"

Introducción……………………………………………….…..……………….…….3

1. Enfoque de costos…………………………………………………………………….….4

2. Definiciones del concepto de valor de salvamento……………………8

2.1 Método del valor de salvamento……………………..……………….9

2.2 Tipos de valor de salvamento……………………..………………...9

3. Métodos para evaluar el valor de rescate……………………………….12

3.1 Algoritmo para la determinación del valor de liquidación en base a

datos contables sobre pasivos……………………………………..…12

3.2 Algoritmo para la determinación del valor de liquidación en base a

datos contables del activo…………………………..………………..14

Conclusión………………………………………………………………………… 16

Bibliografía……………………………………………………..………………..17

Introducción

a) liquidación ordenada

b) liquidación forzosa

El valor de rescate es el valor de mercado de la propiedad tasada menos todos los costos asociados con su venta, incluidas las comisiones por venta, costos de publicidad, costos de almacenamiento, etc.

1. Enfoque de costos

Enfoque de costos: un conjunto de métodos para estimar el valor de un objeto basado en la determinación de los costos necesarios para la reproducción o reemplazo de un objeto, teniendo en cuenta su desgaste.

El costo de fabricar un objeto y su posterior implementación es un factor muy importante en la formación de valor.

Los métodos de enfoque de costos implican una evaluación obligatoria del posible costo total de fabricar un objeto y otros costos asumidos por el fabricante y el vendedor. Estos métodos son indispensables cuando se trata de objetos que prácticamente no se encuentran en el mercado libre y se fabrican según pedidos individuales, incluyendo equipos especiales y únicos.

Cuando se evalúa por el enfoque del costo, el proceso de formación del precio del vendedor (oferta) se modela, por así decirlo, sobre la base de consideraciones de cubrir todos los costos incurridos por el precio y obtener suficientes ganancias. Dado que los métodos de enfoque de costos a menudo no parten de precios reales para objetos similares, sino de costos estándar calculados y ganancias estándar, ellos, estrictamente hablando, dan una estimación no de un valor puramente de mercado, sino del llamado valor de un objeto con un mercado limitado.

Los métodos de valoración de costes se pueden dividir en:

Modelos tecnológicos de recursos de evaluación;

Modelos normativo-paramétricos;

índice métodos de evaluación;

Modelos tecnológico-recursos de evaluación. En general, un modelo tecnológico de recursos típico se puede describir de la siguiente manera:

En comparación con la evaluación del objeto como un todo, su evaluación basada en el modelo recurso-tecnológico permite una consideración más precisa del impacto de la configuración del objeto y, en consecuencia, la composición y los valores de sus características técnicas, en el valor del costo. Sin embargo, en este caso, el centro de gravedad se traslada a la evaluación del costo de sus componentes y conjuntos, lo que se justifica sólo si existe un mercado desarrollado para estos componentes. Tal mercado existe hasta ahora solo en el campo de los equipos informáticos y de oficina.

Modelos normativo-paramétricos. A diferencia del modelo recurso-tecnológico, en el costo normativo-paramétrico del objeto evaluado, éste se considera en función de la totalidad de sus características técnicas, y no de componentes.

En general, un modelo normativo-paramétrico típico se puede describir de la siguiente manera:

Con

EN- costo específico (por unidad de productividad o potencia) del producto base;

D– potencia o rendimiento del objeto que se está evaluando;

k- un coeficiente resumen que caracteriza la dependencia del costo unitario estimado o precio del producto en el valor de los parámetros. Es igual al producto de coeficientes parciales que toman en cuenta la influencia del parámetro relevante sobre el costo o precio estimado del producto;

Los modelos normativos-paramétricos se utilizaron con éxito en el desarrollo de una serie de listas de precios. precios al por mayor que puede servir como fuente de información regulatoria relevante.

Índice Métodos de Evaluación. A menudo, como parte del enfoque de costos, se utiliza el método del índice. El uso de índices de precios para muchos tasadores es una de las formas más simples y efectivas (especialmente en la valoración masiva) para resolver los problemas de valoración. Los índices de precios son indicadores relativos que reflejan la dinámica de los cambios de precios. En muchos países, los organismos estadísticos estatales publican índices de precios de comercio interior y exterior para bienes individuales y grupos de productos básicos. Los índices de precios siempre se dan con una indicación del año base en el que se supone que el valor del índice es 100% (o = 1).

En general, el modelo correspondiente se describe de la siguiente manera:

Con- el valor deseado del objeto de evaluación;

co- el costo básico del objeto, por ejemplo, su costo total de reposición, contenido en el informe estadístico sobre los resultados de la reevaluación anterior de activos fijos;

YO-índice (cadena de índices) de cambios de precios para el grupo relevante de maquinaria y equipo durante el período comprendido entre la fecha de evaluación y la revaluación anterior de los activos fijos.

La base para calcular los índices de precios mayoristas internos no son los precios de transacciones específicas, sino principalmente los precios nominales. Por lo tanto, los índices publicados brindan solo una imagen aproximada de la dinámica de los precios de lista, y no los precios de las transacciones reales. Dependiendo de la situación en este momento, los términos de la transacción, incluidos los términos de pago, el volumen de ventas y los precios específicos diferirán en cierta medida de los precios de lista.

Los índices de precios son un indicador importante que le permite identificar las principales tendencias en los movimientos de precios. Son ampliamente utilizados en el análisis y pronóstico de las condiciones del mercado, lo que permite evaluar los cambios que se han producido en el nivel de precios a lo largo de varios años. Es cierto que hay que tener en cuenta que el índice, como media y indicador relativo, así como el coste unitario, no da una idea suficientemente precisa de los cambios que se han producido en los precios de cualquier producto específico. Con la ayuda de los índices, se puede revelar la dinámica de los precios de los productos de industrias enteras o, en casos extremos, cualquier grupos de productos básicos. Las indicaciones de dicho índice de grupo pueden diferir de la dinámica de precios de los bienes incluidos en este grupo con indicadores de calidad específicos. Pero el calculo método de índice puede distorsionar el valor estimado por varias razones. Enumeramos algunos de ellos:

El resultado depende de la precisión de la determinación del costo histórico;

Dificultad para encontrar una fila de índice adecuada;

Incertidumbre de los pesos relativos al derivar índices;

Desaprobación del índice;

Acumulación de errores.

El procedimiento del enfoque de costos comienza con la recopilación y el análisis de información sobre la estructura interna del objeto, su estructura y la composición de los elementos principales. Al mismo tiempo, uno especificaciones técnicas no es suficiente, requerido Descripción detallada diseños, dibujos vista general y especificaciones. También se lleva a cabo una inspección minuciosa del objeto.

En los métodos del enfoque de costos, también juega un papel importante la evaluación del grado de depreciación del objeto que se evalúa, esto se debe a que el costo de reproducción o el costo de reposición del objeto obtenido al principio no tiene en cuenta la depreciación, y solo en la siguiente etapa, la estimación de costos resultante se ajusta a la depreciación real del objeto (física, funcional y externa) .

2. Definiciones del concepto de valor residual

Una de las siguientes suposiciones se utiliza generalmente para determinar el valor de rescate:

a) liquidación ordenada(Liquidación Ordenada): venta de bienes dentro de un plazo razonable necesario para obtener el precio más alto por cada uno de los bienes vendidos;

b) liquidación forzosa(Liquidación forzosa) implica la venta de activos lo más rápido posible, por ejemplo, en una subasta (el valor de liquidación en una liquidación forzosa a menudo se denomina valor de subasta - Valor de subasta).

El valor de rescate incluye no solo el método de venta, sino también los costos de la venta, los costos de mantenimiento de los activos hasta la venta y otros costos. Por lo general, aunque no siempre, cuando se valora una participación de control absoluto en una participación accionaria, el valor de rescate representa el límite más bajo de valor.

2.1 Método del valor residual

El valor de salvamento puede variar dependiendo de si la venta es urgente o se produce en el curso normal de los negocios. En este último caso, el valor de salvamento será cercano al verdadero valor de mercado menos los costos.

El problema del valor de liquidación aparece cuando una organización se ve privada de oportunidades económicas y organizativas para generar valor de forma independiente, en primer lugar: plusvalía, y al mismo tiempo se conservan las obligaciones financieras, económicas, laborales, reconocidas por la ley, a los demás sujetos de circulación civil.

El valor de liquidación es la cantidad neta de dinero que el propietario de la empresa puede recibir cuando se liquida la empresa y se cierra su negocio, la venta separada de los activos y después de las liquidaciones con todos los acreedores.

2.2 Tipos de valor de rescate

Hay tres tipos de valor de rescate:

· Ordenadamente, cuando la venta de los bienes de la empresa liquidada se realice dentro de un plazo razonable de modo que se puedan obtener los precios de venta de los bienes más altos posibles;

· Forzoso, cuando los activos de la empresa se venden lo más rápido posible, muchas veces simultáneamente y en la misma subasta;

· El costo de la terminación de la existencia de los bienes de la empresa, cuando los bienes de la empresa no se venden, sino que se dan de baja y se destruyen. El valor de la empresa en este caso es un valor negativo, ya que en este caso se requieren ciertos costos para la destrucción de activos tangibles.

La secuencia de trabajo sobre el cálculo del valor de liquidación ordenada de la empresa, es decir, el valor que se puede obtener en la liquidación ordenada del negocio de la empresa, es la siguiente:

· Elaboración de un cronograma de calendario para la liquidación de los bienes de la empresa.

· Cálculo del valor actual de los activos, teniendo en cuenta los costes de su liquidación.

· Ajuste del valor actual de los activos.

· Definición del tamaño de las obligaciones de la empresa.

· Sustracción del valor actual (ajustado) de los activos del valor de los pasivos de la empresa.

El desarrollo de un cronograma de calendario para la liquidación de los activos de la empresa se lleva a cabo con el fin de maximizar, en la medida de lo posible, los ingresos de la venta de activos para pagar la deuda contraída por la empresa.

Como regla, se supone que el negocio de la empresa se termina y solo se lleva a cabo el proceso de liquidación de la empresa. La liquidación de una gran empresa lleva unos dos años.

El cálculo del valor actual de los activos se lleva a cabo utilizando el método de acumulación de activos, utilizando los datos del balance de la empresa en la fecha de evaluación (o en la última fecha de presentación de informes). La verificación y el ajuste de las cuentas del balance se realizan simultáneamente con el inventario de los bienes de la empresa en la fecha de la evaluación. El inventario de los bienes de la empresa se realiza de acuerdo con los lineamientos metodológicos para el inventario de bienes y obligaciones financieras. Simultáneamente con el inventario de los bienes de la empresa, se calcula el valor de mercado del terreno en el que se ubica y el valor actual de los demás activos.

Ajuste del valor actual de los activos Al calcular el valor de liquidación de una empresa, es necesario tener en cuenta y restar del valor de los activos los costos asociados con su liquidación. Estos son los costos administrativos de mantener la operación de la empresa hasta la finalización de su liquidación, pagos de comisiones, impuestos y tasas necesarios, pagos y pagos por despido, costos de transporte de los activos vendidos, etc. La cantidad de dinero recibida por la venta de activos, liberados de los costos asociados, se descuenta a la fecha de valuación a una tasa de descuento incrementada que tiene en cuenta el riesgo asociado con esta venta y el momento del flujo de efectivo.

Después de ajustar las partidas del activo del balance, es necesario ajustar el pasivo del balance en términos de deuda corriente y a largo plazo. Atención especial en este caso, es necesario prestar atención a la liquidación de participaciones preferentes, pagos de impuestos, así como los denominados pasivos contingentes, que muchas veces surgen como consecuencia de litigios en curso o potenciales. Es posible que en el curso del análisis de las cuentas por pagar se pueda negociar el cambio de las condiciones de pago de las deudas de la empresa.

Después de determinar todos los costos asociados con la liquidación de la empresa, el valor ajustado de todos los activos del balance general se reduce por el monto de los costos asociados con la liquidación de la empresa, así como por el monto de todos los pasivos de la empresa. . Así, se obtiene el valor del valor de liquidación de la empresa.

3. Métodos para evaluar el valor de rescate

El método directo se basa en un enfoque comparativo y puede llevarse a cabo mediante comparación directa con análogos o mediante modelos estadísticos (análisis de correlación-regresión). Sin embargo, este método tiene una aplicabilidad limitada en las condiciones rusas debido a la insuficiencia e inaccesibilidad de la base de información sobre los precios de transacción en condiciones de venta forzosa (incluidos los procedimientos de quiebra).

El método indirecto se expresa en el cálculo del valor de liquidación del objeto en relación con su valor de mercado. Se realiza en tres pasos: cálculo del valor de mercado del objeto, cálculo del descuento por el carácter forzoso de la venta del objeto, cálculo del valor de liquidación del objeto. En este trabajo, utilizamos esta opción.

3.1 Algoritmo para la determinación del valor de liquidación a partir de los datos contables del pasivo

Este cálculo es posible de varias maneras.

Primera opción

Este enfoque es adecuado para calcular el valor de liquidación de un OJSC cuyas acciones cotizaban en una bolsa de valores nacional o extranjera en forma de acciones ordinarias, preferentes y recibos de depósito estadounidenses (globales) en el momento en que se ordenó el cálculo.

Este enfoque asume que se requiere calcular el costo total de todo el complejo de propiedad de la organización liquidada (reorganizada) y que la organización se vende en su totalidad, y no en partes.

Al comienzo del cálculo, el tasador debe comprender el valor de la relación precio/beneficio (P/E) que tuvo lugar durante los meses anteriores de negociación de acciones (presumiblemente, es racional analizar los últimos tres meses). Es racional aceptar los precios de mercado de las acciones de una sociedad anónima liquidada (reorganizada) para el cálculo del valor de liquidación sin ajuste adicional si este coeficiente para un determinado sociedad Anónima difiere del indicador de la industria en no más del 10%. Para grandes desviaciones negativas, deberá introducir un factor de reducción adicional.

El valor de liquidación del complejo inmobiliario se calcula asumiendo que la organización existente de producción y gestión en la empresa se liquida (reemplaza), pero permanece la capacidad tecnológica para crear valor en efectivo, activos fijos y circulantes y mano de obra.

Segunda opción

Se supone que la viabilidad tecnológica de la organización liquidada (reorganizada) se conserva cuando se cambia (o liquida) la administración existente. Además, se supone que el activo se valora de alguna manera acumulativamente (acumulativamente) y se requiere determinar la cantidad de activos netos para determinar el valor de los pasivos acumulados. Los activos netos se determinarán como la diferencia entre el monto estimado del activo y el monto estimado de las deudas de la organización.

La tarea principal es determinar el costo de la deuda, deducido del monto estimado del activo. El algoritmo de este cálculo se puede representar mediante un conjunto de las siguientes acciones:

a) calcular las deudas sobre préstamos y créditos para todo el plazo de la deuda de acuerdo con las reglas de acumulación discreta. El monto de la deuda de interés compuesto se calcula como:

VF = P(1 + r)n, (2)

el monto de la deuda pagadera a una tasa de interés simple:

VF = P, (3)

donde FV es el valor futuro, es decir, el monto de la deuda por pagar;

P - el monto de la deuda principal;

r - la tasa de interés adoptada en el contrato, en fracciones de unidad;

n es el plazo por el cual se acepta la deuda, en años, fracciones de año;

b) determinar el monto de la deuda por el resto de los pasivos contabilizados como cuentas por pagar ya sea por un monto de valor nominal fijo, o, si el contrato o las reglas establecidas prevén un pago adicional de intereses por el pago de las deudas a tiempo , - según las fórmulas (2, 3).

3.2 Algoritmo para la determinación del valor de salvamento en base a los datos contables del bien

El valor de liquidación en caso de liquidación (quiebra) y reorganización de una empresa (organización) y tomar una decisión sobre su cálculo a través de una evaluación del valor de los elementos individuales del activo está sujeto a determinación mediante acciones secuenciales en el marco de un procedimiento especial.

La adopción de tal decisión significa que la empresa - el sujeto de evaluación ya no es considerada por el mercado (o el estado) como un único complejo organizativo y tecnológico operativo capaz de crear valor real. Los tasadores en la Federación de Rusia tienen a su disposición métodos nacionales para calcular el valor de cada uno de los elementos del activo contable de una empresa operativa (una organización operativa).

El valor de liquidación como categoría económica y de tasación requiere una serie de añadidos a las conocidas recomendaciones. En primer lugar, al calcular el valor de liquidación, el tasador se ve obligado a centrarse más en los precios actuales y reales de los elementos materiales del activo, y también a tener en cuenta las condiciones para el uso de estos activos productivos y no productivos en una forma diferente, no como lo fue en la empresa liquidada (organización liquidada), de lo contrario. Similar hemos mostrado en el apartado 5. Al mismo tiempo, se mantienen vigentes las restricciones mostradas por nosotros en el apartado 1 en cuanto a suelo, subsuelo, etc.

La información inicial para los cálculos está contenida en los balances, registros contables, cuentas, hojas de inventario. El balance mismo necesita, por regla general, análisis y clarificación.

Conclusión

El enfoque de costos tiene una versatilidad excepcional, teóricamente, cualquier objeto de tecnología puede ser evaluado por este enfoque. Con el enfoque de costo, la suma de los costos de creación y posterior venta del objeto se toma como una medida de costo, es decir, su costo.

El problema del valor de liquidación aparece cuando una organización se ve privada de oportunidades económicas y organizativas para generar valor de forma independiente, principalmente plusvalía, manteniendo obligaciones financieras, económicas, laborales reconocidas por la ley a otros sujetos de circulación civil.

El método del valor de salvamento para valorar el negocio de una empresa se utiliza cuando la empresa se encuentra en una situación de quiebra o liquidación, o existen serias dudas sobre la capacidad de la empresa para permanecer en funcionamiento y continuar su actividad.

El valor de liquidación del objeto tasado puede calcularse por método directo o indirecto.

El método directo se basa en un enfoque comparativo y puede llevarse a cabo mediante comparación directa con análogos o mediante modelos estadísticos (análisis de correlación-regresión).

El método indirecto se expresa en el cálculo del valor de liquidación del objeto en relación con su valor de mercado.

Bibliografía

1. LA Drobozin. Análisis actividades financieras empresas Libro de texto. - M., 2000

2. Kovalev V. V. Análisis actividad económica empresas -M, 2002

3. Romanovsky M.V. Análisis y valoración de empresas. Libro de texto. - M., 2000

4. Valdaytsev S.V. Valoración de empresas. Gestión del valor empresarial. M.: UNITI, 2002

5. Shulyak P.N. Finanzas empresariales. - M., 2002

6. Esipov V.E., Makhovikov G.A., Terekhova V.V. Valoración de empresas. San Petersburgo: Peter, 2002

7. Valoración de empresas. ed. Gryaznovoy A.G. y Fedotova M.A. M.: Finanzas y estadísticas, 2005

8. AM Kovalev. Análisis de la actividad económica de la empresa. - M., 2001

Legislación y normas rusas sociedad rusa Los tasadores dan las siguientes definiciones de valor de liquidación:

- Valor de liquidación del objeto de tasación - el valor del objeto de tasación si el objeto de tasación debe enajenarse en un plazo inferior al plazo de exposición habitual para objetos similares.
- Valor de salvamento o valor de venta forzosa: la cantidad de dinero que de manera realista se puede obtener de la venta de una propiedad en un período de tiempo que es demasiado corto para una comercialización adecuada de acuerdo con la definición de valor de mercado. En algunos Estados, las situaciones de venta forzosa pueden incluir casos con un vendedor y un comprador involuntarios, o compradores que son conscientes de las dificultades experimentadas por el vendedor.

Así, el valor de liquidación es el valor de mercado del objeto de tasación menos todos los costes asociados a su ejecución y después de las liquidaciones con todos los acreedores. El valor de salvamento puede variar dependiendo de si la venta es urgente o se produce en el curso normal de los negocios. En este último caso, el valor de salvamento será cercano al verdadero valor de mercado menos los costos.

Hay tres tipos de valor de rescate:

- Ordenadamente, cuando la enajenación de los bienes de la empresa liquidada se efectúe dentro de un plazo razonable para que se obtengan los precios de venta de los bienes más altos posibles;
- Forzoso, cuando los bienes de la empresa se venden lo más rápido posible, muchas veces al mismo tiempo y en la misma subasta;
- El costo de la terminación de la existencia de los activos de la empresa, cuando los activos de la empresa no se venden, sino que se dan de baja y se destruyen. El valor de la empresa en este caso es un valor negativo, ya que en este caso se requieren ciertos costos para la destrucción de activos tangibles.

- Elaboración de un cronograma de calendario para la liquidación de los activos de la empresa.
- Cálculo del valor actual de los activos, teniendo en cuenta los costes de su liquidación.
- Ajuste del valor actual de los activos.
- Determinación del valor de los pasivos de la empresa.
- Sustracción del valor actual (ajustado) de los activos del valor de los pasivos de la empresa.

Como regla, se supone que el negocio de la empresa se termina y solo se lleva a cabo el proceso de liquidación de la empresa. La liquidación de una gran empresa lleva unos dos años.

El cálculo del valor actual de los activos se lleva a cabo utilizando el método de acumulación de activos, utilizando los datos del balance de la empresa en la fecha de evaluación (o en la última fecha de presentación de informes). La verificación y el ajuste de las cuentas del balance se realizan simultáneamente con el inventario de los bienes de la empresa en la fecha de la evaluación. El inventario de los bienes de la empresa se lleva a cabo de conformidad con pautas inventario de bienes y obligaciones financieras. Simultáneamente con el inventario de los bienes de la empresa, se calcula el valor de mercado del terreno en el que se ubica y el valor actual de los demás activos.

Ajuste del valor actual de los activos. Al calcular el valor de liquidación de la empresa, es necesario tener en cuenta y restar del valor de los activos los costos asociados con su liquidación. Estos son los costos administrativos de mantener la operación de la empresa hasta la finalización de su liquidación, pagos de comisiones, impuestos y tasas necesarios, pagos y pagos por despido, costos de transporte de los activos vendidos, etc. La cantidad de dinero recibida por la venta de activos, liberados de los costos asociados, se descuenta a la fecha de valuación a una tasa de descuento incrementada que tiene en cuenta el riesgo asociado con esta venta y el momento del flujo de efectivo.

Después de ajustar las partidas del activo del balance, es necesario ajustar el pasivo del balance en términos de deuda corriente y a largo plazo. Debe prestarse especial atención a la liquidación de acciones preferidas, pagos de impuestos, así como los llamados pasivos contingentes, que a menudo surgen como resultado de litigios en curso o potenciales. Es posible que en el curso del análisis de las cuentas por pagar se pueda negociar el cambio de las condiciones de pago de las deudas de la empresa.

Valoración de los bienes de la empresa por el método del valor de liquidación. método del valor de rescate. Patrimonio = Activos - Pasivos

2.1 Método del valor residual

Recuperación de contraseña