Entendemos lo que está incluido en el mantenimiento de un edificio de apartamentos. Los principios de creación de una empresa de gestión de viviendas y servicios comunales: un procedimiento paso a paso y la rentabilidad de la empresa. Cómo tomar una casa para el servicio.

No es ningún secreto que cualquier propiedad, ya sea un edificio de apartamentos o uno, requiere una revisión periódica. Además, ciertos procedimientos técnicos deben llevarse a cabo de forma regular y directa durante la operación del edificio. De lo contrario, el edificio se volverá rápidamente "inutilizable", es decir, en un estado deshabitado.

Todas las comunicaciones anteriores tienen una cosa en común: la empresa administradora es responsable de su mantenimiento solo fuera de los apartamentos de los propietarios. La situación es bien diferente con las redes eléctricas (no en vano no se las considera uno de los sistemas de ingenieria y sacado a categoría separada). Por lo tanto, el reemplazo independiente del cableado, incluso en su propio apartamento, amenaza a un gran inquilino de un "edificio de gran altura".

Todas estas manipulaciones serán realizadas por la propia sociedad gestora. Todo lo que tienes que hacer es enviar una solicitud a la organización. Y en caso de emergencia, bastará con una simple llamada telefónica. Se requiere que los empleados de la empresa de gestión con la autorización adecuada lleguen de inmediato al lugar del incidente y eliminen el mal funcionamiento.

Servicio sanitario

Las sociedades gestoras no están autorizadas a tramitar de forma independiente los locales uso común y territorios adyacentes de insectos y roedores. Esto es lo que hace el departamento de saneamiento. No obstante, la solicitud a esta organización debe ser realizada por los empleados de la sociedad gestora. Y al menos una vez cada tres meses. Y absolutamente gratis.

¿Qué hacer si aún no ha llegado el momento de la próxima desinfección y los residentes de la casa son torturados por ratas o insectos? En tales circunstancias, los propietarios de los locales tienen derecho a exigir a la empresa administradora una desratización o desinfestación no programada. Para hacer esto, se escribe una aplicación apropiada a la organización. Tampoco es necesario pagar por dichos servicios: su prestación es responsabilidad directa de la sociedad gestora.

Mantenimiento de zonas comunes

Condiciones adicionales - para contratos separados

Por lo general, todos los servicios "adicionales", que consisten en redecorar los accesos y mantener en buen estado los territorios colindantes, se negocian por separado con las empresas administradoras. En los contratos estándar, tales opciones no se mencionan y, por lo tanto, generalmente es imposible obtener acciones de la organización destinadas a mejorar el "edificio de gran altura".

Sin embargo, si al concluir la transacción, los inquilinos discutieron específicamente este momento con la sociedad gestora, tendrán derecho a exigir de los responsables lo siguiente:

1. sellado oportuno de grietas en los muros de acceso y su regular blanqueo;
2. pintura anual de barandales de escaleras y reposición de sus elementos rotos;
3. mantenimiento estacional del área local (corte de césped - en verano; limpieza y remoción de follaje - en otoño; limpieza de caminos de nieve y lijado - en invierno);
4. Limpieza diaria de suciedad y escombros con territorio contiguo;
5. monitorear la condición de los árboles en el área local (limpieza oportuna de ramas secas y tala de árboles que amenazan con derrumbarse);
6. mantenimiento del chute de basura y reemplazo de contenedores de basura en caso de daño.

Una empresa de gestión es una organización (persona jurídica o empresario) que proporciona la gestión de edificios de apartamentos. Hay varios tipos de CC:

• en realidad gerentes (solo administran);
• operacional (proporcionar la condición técnica y sanitaria, servicios públicos en el nivel adecuado);
• híbrido (lo gestionan y mantienen, no necesitan de terceros).

Independientemente del tipo de empresa, las empresas gestoras por sí mismas o a través de otras organizaciones deben garantizar las actividades de mantenimiento y reparación ininterrumpidas (suministro de recursos energéticos a MKD, preparación para la temporada de calefacción, etc.), así como actividad organizativa(trabajar con facturas y documentos, responder por parte de propietarios a quejas, declaraciones, etc.).

Reclutamiento y equipamiento de sala

Para el funcionamiento del Código Penal se requerirán especialistas y una oficina equipada. Debería incluir:

• y otro equipo de liderazgo. Debe ser un maestro en su oficio, bien versado en todo lo relacionado con el funcionamiento de los edificios.
• Otro personal. Su columna vertebral también debe ser especialistas certificados (esto no se aplica al personal técnico, por ejemplo, conserjes).

Los operadores deben trabajar en turnos durante todo el día. Esto es necesario para responder rápidamente si se escucha una llamada de un inquilino, lo que indica una falla en uno de los sistemas de comunicación. Por lo tanto, además del espacio de oficina con equipo de oficina, es necesario organizar una sala de control, realizar linea telefonica. También necesitarás inventario. materiales fungibles.

¿Qué más se necesita para abrir una organización?

Entre otras cosas, necesitará antecedentes penales limpios.. No importa lo extraño que pueda parecer. Además, la gravedad, como tal, de hecho, ni siquiera importa. Las empresas cuyos empleados hayan sido condenados por un delito económico, o solo tuvieran una prohibición temporal de actividad económica(CoAP), no se le permitirá conducir edificios residenciales.

¿Cómo organizar la adopción del MKD?

Importante! En primer lugar, tendrá que obtener el apoyo de los residentes, realizar campañas de conversación con ellos para esto. Nada le dará un mejor comienzo que una buena reputación: los residentes deben asegurarse de que no se equivoquen al confiar en usted, que podrá gestionar y resolver situaciones de conflicto de manera competente.

La cuestión de elegir (así como sobre) la sociedad gestora se aprueba en reunión general habitantes de la casa. Se está decidiendo cómo la empresa administrará las casas, con qué frecuencia se realizarán las reuniones y en qué forma (presencial o ausente).

Esto último significa que se les pedirá a los propietarios que llenen boletas especiales. También aprobado documentación técnica.

Celebración de contratos

Según el Código de la Vivienda (.

¿Es rentable?

Referencia! El porcentaje de rentabilidad en el sector habitacional y comunal, lamentablemente, no supera el 10, según analistas.

Esto sucede porque las tarifas son bajas debido a los bajos salarios de la mayoría de los propietarios de viviendas. Y estas tarifas las fija el estado. La vivienda y los servicios comunales pueden incrementar sus utilidades aumentando sólo aquellas tarifas que la ley no limite en forma alguna. También Una empresa puede beneficiarse de:

El video proporciona información sobre lo que gana el Reino Unido:

El negocio en el campo de la vivienda y los servicios comunales no es un negocio fácil y, para ser honesto, tampoco uno de los más rentables, aunque casi no tiene competidores. Y, como en todo negocio, no hay guerrero solo en el campo. tendrás que encontrar las personas adecuadas y una vez más, piense en todo: si tal negocio será posible, solo entonces podemos hablar sobre el registro.

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Existe el mito de que en el sector habitacional y comunal todo se derrumba y todos son pobres. Hay empresas cuya experiencia demuestra que en el sector de la vivienda y los servicios comunales se puede ganar mucho dinero y demostrar un excelente resultado de gestión exitosa.

En San Petersburgo hay unas 20 empresas de gestión involucradas en servicios públicos para casas, en particular STAX, ANO MSR, ORGTEHREMSTROY (una subsidiaria de LenspetsSMU), PROXY, etc.

Ahora el posible ámbito de actividad es de 2 mil casas de HOA y cooperativas de vivienda, es decir, el 14% de numero total edificios residenciales en petersburgo.

“Ahora es muy difícil competir en este mercado. Así que si empresas estatales, que se financian con cargo al presupuesto, reciben 5 rublos. 90 coronas. desde 1 m2 de área de servicio, luego privado solo 1 rub. 87 kopeks, - dice CEO empresa de gestión "STAKS" Evgeny Purgin. - Sin embargo, con el traspaso de viviendas de empresas estatales a manos privadas, que está previsto para principios de 2005, el número de empresas debería aumentar. Según los expertos, San Petersburgo necesita al menos 200 empresas de gestión”.

Paso 1. Registro

Una empresa de servicios públicos puede registrarse como LLC, CJSC. En este tipo de negocio, tendrás que obtener muchas licencias. Este es un negocio duro y largo. Se tarda unos seis meses en obtener las licencias. Uno de los más difíciles de obtener es una licencia de eliminación de basura. Las empresas dicen que se tarda más de un año solo en renovar la licencia.

“Hemos estado comprometidos con servicios públicos integrales desde 1997”, dice Evgeny Purgin, director general de Staks Management Company. “Ahora atendemos a 100 edificios residenciales. Esto es 1/20 del mercado. Además de edificios residenciales, atendemos objetos del departamento de policía, supermercados, tiendas, restaurantes, etc.”

Paso 2. Habitación

Para organizar una sala de control y una sala para el personal, es necesario encontrar una sala. Al principio, es adecuada una habitación con un área de aproximadamente 40 m2. Este puede ser un cochecito en las casas u otros locales similares. Puede enfocarse en una tarifa de $ 5 por mes por 1 m2. El contador puede Luego, cuando la empresa se expanda y asuma el mantenimiento de viviendas en diferentes áreas, será necesario organizar sitios más cercanos a las instalaciones de servicio.

“Comenzamos a trabajar con 4 casas y rápidamente obtuvimos una cantidad suficiente de clientes”, dice Evgeny Purgin. - Ahora tenemos sitios organizados en los distritos de Krasnogvardeysky, Frunzensky, Kirovsky. El servicio de despacho central se basa en la isla Vasilyevsky. También se han creado grupos móviles para dar servicio a instalaciones dispares en diferentes partes de la ciudad”.

Paso 3. Costos

Para organizar un negocio, necesita entre $ 70 y 200 mil, que deberá invertir en un plazo de 6 meses a 1 año. Los principales costos son salarios, compra de inventario y equipo de oficina, alquiler de locales.

Inventario para conserjes: trapos, escobas, cortadoras de césped, palas. Para fontanería: llaves, herramientas eléctricas. En el inventario que necesita desde $ 2 mil. Por primera vez, puede encontrar trabajadores con su inventario.

“Si invirtió $ 70,000 y tomó alrededor de 10 casas para mantenimiento, entonces la inversión se amortizará en aproximadamente 1 año. La utilidad será aproximadamente el 5% de los ingresos. Si sirve 100 mil m2, luego de pagar impuestos, etc., quedarán entre 10 y 15 mil rublos. Por lo tanto, para aumentar las ganancias, debe obtener más puntaje”, cree Evgeny Purgin.

Yevgeny Purgin dice que es rentable mantener un parque de viviendas con una superficie de al menos 200.000 m2. o alrededor de 40 cien edificios de apartamentos.

Paso 4. Personal

Lo principal en este tipo de negocios es el personal. Para los salarios del personal, necesita desde $ 4,000 por mes. “Definitivamente necesitamos un buen ingeniero, preferiblemente un especialista del sistema de vivienda. Debido a que los detalles son diferentes para edificios residenciales y empresas manufactureras, - dice Evgeny Purgin. “A menudo, el propio propietario tiene una sólida experiencia en esta área y trabaja como director e ingeniero”.

Si la empresa se ocupará solo del mantenimiento, entonces se necesitan plomeros, electricistas, carpinteros, etc.. En San Petersburgo, hay escasez de personal calificado en esta área.

Para organizar un servicio de despacho las 24 horas, se necesitan 4 despachadores. Pero puedes ir por el otro lado y no crear un servicio de emergencia. En este caso, los clientes llegan a un acuerdo con algún otro servicio de emergencia. “Pero, como regla, tal combinación, cuando una organización proporciona trabajo de emergencia y la otra Mantenimiento no funciona muy bien De vez en cuando surgen disputas: llegan los trabajadores de emergencia, no pueden abrir la puerta, la rompen, etc. Es complicado. Es mejor que una organización haga todo esto”, dice Evgeny Purgin.

Paso 5. Clientes

Para aumentar la escala de la empresa, es necesario organizar un servicio que busque clientes.

“Hay que poder negociar con los presidentes de cooperativas de vivienda y asociaciones de propietarios. Trabajar con tales clientes tiene sus propios detalles, dice Evgeny Purgin. - Muy a menudo, no especialistas en el sector de la vivienda actúan como presidentes. Por regla general, los presidentes son jubilados, personas mayores. Una bombilla fundida a veces es más importante para ellos que un cableado defectuoso, que puede provocar un incendio en toda la casa. Temen por su lugar y no quieren profundizar en problemas. Pero si anuncian a sus inquilinos que necesitan recaudar dinero para reemplazar el cableado o algún otro trabajo, se verán obligados a abandonar su lugar. Esta es la complejidad de nuestro mercado”.

Gastos de constitución de una sociedad gestora del mantenimiento de edificios residenciales

Registro, obtención de licencias, etc. - desde $ 2 mil.

Salario - alrededor de $ 50 mil.

Inventario - desde $ 2 mil.

Renta de habitación - $200 por mes.

La mención de las primeras asociaciones de vivienda se hace notar en 1921, fue entonces cuando aparecieron los primeros activistas que comprendieron el atractivo de este negocio y comenzaron a tomar bajo sus alas los edificios municipales. Las sociedades de gestión típicas comenzaron su existencia hace relativamente poco tiempo: 2005 fue el comienzo de una nueva era en la gestión de edificios de varias plantas y cada año entre los emprendedores de nueva creación están ganando más y más popularidad.

Alta rentabilidad y poca competencia en esta área son las principales razones por las que los empresarios quieren ocupar este nicho. Pero, ¿es tan fácil abrir su propia empresa de gestión y por qué, con tanto atractivo financiero, todavía hay vacantes en este mercado?

Entonces, ¿cómo abrir una empresa de gestión desde cero? ¡La respuesta está en este artículo!

Darse cuenta actividad gerencial permitió solo después de obtener una licencia emitidos por agencias gubernamentales.

El documento recibido no requiere renovación, se emite sin límite de tiempo. Pero incluso si está incluido en el registro de licencias de la Federación Rusa, esto no significa su inmunidad. La licencia, si no se vence, puede ser cancelada y la empresa eliminada del registro.

¿Quién puede obtener el permiso?

Una entidad legal puede contar con la obtención de una licencia para llevar a cabo el trabajo como una empresa de gestión. o físico. cara:

• registrado en el territorio de la Federación Rusa;
• tener un certificado de calificación;
• no tener antecedentes penales;
• ausentes en el registro de inhabilitados.

Características de las sociedades gestoras.

Empresa de gestión para el emprendedor, es un intermediario entre la casa y la organización que se encarga de su mantenimiento y conservación. En otras palabras, la empresa administradora acumula el dinero de los residentes para luego gastarlo en reparaciones, mantenimiento y otros trabajos relacionados con la mejora, aumento del valor de inversión de la casa.

Para los residentes, esta es una organización que administra todos los apartamentos de la casa, brindando una lista determinada de servicios, establecidos por el Estado o ampliados por acuerdo con los vecinos.

El procedimiento de apertura de una sociedad gestora

Para iniciar un negocio en administración tienes que dar unos pasos:

1. Encontrar un lugar adecuado para una oficina.

3. Compra de equipos y ejecución de trabajos de reparación.

Las características de cada paso se discuten con más detalle a continuación.

Búsqueda de ubicación para la oficina de la sociedad gestora y compra de equipos

Antes de registrar su actividad, debe encontrar un lugar donde pueda ubicar la oficina de la empresa administradora en el futuro. La mejor opción es un edificio de apartamentos, cuya gestión está prevista para ser absorbida. Normalmente empresas similares se colocan en los primeros pisos de edificios de gran altura, realizan reparaciones importantes, convirtiendo el local en una oficina.

Para el trabajo, 40 metros cuadrados serán suficientes. M. en el que es necesario colocar una oficina grande donde los especialistas recibirán a los clientes y directores, un baño, un lugar para comer.

Deberá comprar muebles de oficina, aire acondicionado, gabinetes, una caja fuerte para documentos, equipo de oficina, consumibles y papelería. También es necesario comprar overoles, herramientas y

Registro de una empresa para obtener el derecho a participar en actividades de gestión.

Para legitimar sus actividades, es necesario registrarse en o CJSC. Para registrarse como LLC, deberá hacer lo siguiente:

• elige un lugar y piensa en un nombre;
• elige un código;
• para preparar una decisión sobre el establecimiento
• formar el Reino Unido.

Después de completar las actividades anteriores, deberá presentar una solicitud a la oficina de impuestos, preliminarmente

Entonces tomará quien le enviará los certificados de registro a su domicilio legal en un plazo de 5 días.

Y el último paso será abrir una cuenta corriente en un banco, con la posterior transferencia de datos al servicio de impuestos.

Contratación de empleados para el trabajo.

La empresa administradora debe tener al menos tres empleados certificados. Si no sabe cómo administrar una casa, deberá contratar a un ingeniero con la educación adecuada, además de él, debe tener especialistas que atiendan la casa.

personal de la empresa de gestión

• ingeniero;
• contador;
• director;
• fontaneros, cerrajeros, limpiadores, conserjes, electricistas.

Anuncio de la empresa de gestión

Lo único que se puede hacer para la promoción es hacer su propio sitio web con información detallada y necesaria sobre la organización en sí, sus empleados, metas, planes.

El objetivo es hacer que el nombre de la empresa sea reconocible. Solo esta publicidad a gran escala puede dar frutos.

¿Cómo atraer clientes?

Para tomar el control de la casa, es necesario llegar a un acuerdo con cada inquilino. Para hacer esto, debe organizar una reunión, cuyo resultado dependerá de su futura relación con este edificio de apartamentos, es decir, su presencia o ausencia. En la junta general del edificio, tu objetivo será convencer a los inquilinos de la necesidad de cambiar su sociedad gestora por la tuya.

Necesitas:

• pinta de colores todas las ventajas de cooperar contigo;
• hable sobre el trabajo que planea realizar en su casa en un futuro próximo;
• Promete la eliminación oportuna de averías, accidentes y otros problemas.

No está mal empezar a tomar el control de tu casa, a gastar trabajo necesario y fotografiar el resultado. Tales fotos servirán como evidencia fuerte y buena motivación para los residentes. Las buenas críticas de la casa que ya has “recordado” también tendrán un efecto positivo en tu reputación.

plan de negocios de la empresa administradora

Para abrir su propia empresa de gestión, tendrá que incurrir en muchos gastos:

• Alquiler de habitaciones desde 80.000 rublos.
• Compra de equipos de oficina, muebles y equipos necesarios para el trabajo de especialistas de 300,000 rublos.
• de 200.000 rublos.
• Publicidad de 90,000 rublos.
• El costo de mantener la casa, reparar y ennoblecer el área local es de aproximadamente 900,000 rublos.

Por lo tanto, para abrir su propia empresa de gestión, deberá invertir en la etapa inicial de 1,500,000 rublos.

Rentabilidad de la sociedad gestora como negocio

La rentabilidad de la sociedad gestora se considera un promedio de alrededor del 50%, y en tan solo un par de años los costes pueden amortizarse. La única condición es la presencia de casas que deseen ser atendidas por su organización.

Para operación estable y generando ingresos en la etapa inicial, es necesario poner en servicio al menos cinco casas y aumentar gradualmente este número. No debe intentar reclutar muchas casas de inmediato, ya que no funcionará servirlas de manera eficiente y en poco tiempo, y esto no afectará su reputación de la mejor manera.

Las casas frescas son fáciles de mantener y prácticamente no causan problemas. Las casas antiguas necesitan reparaciones importantes, los residentes recordarán regularmente sobre los techos y tuberías actuales y exigirán la solución prometida y rápida, y esto es un gasto significativo.

Posibles problemas a la hora de abrir una sociedad gestora

1. Abastecer el hogar de recursos

Puede ser bastante difícil entablar relaciones con quienes suministran agua, calefacción y alcantarillado a la casa. Y una solución rápida a los problemas que han surgido a veces es imposible.

Y los inquilinos vigilantes definitivamente harán escándalos porque se les prometió hacer todo rápidamente, pero de hecho, como todos los demás.

2. Morosos

En cada casa hay morosos, por regla general, es el 20-30% del número total de residentes. Para resolver problemas con ellos, deberá tomar algunas medidas, y esto no solo es una pérdida de tiempo, sino también de nervios.

Además, los problemas incluyen altos riesgos, grandes inversiones en efectivo, dificultades para seleccionar empleados calificados.

¿Es posible comprar un negocio ya hecho?

En la práctica sucede mucho más fácil comprar una empresa de gestión existente, que abrirlo usted mismo.

Al hacer un trato de este tipo, debe prestar especial atención al contrato, que debe estudiar con mucho cuidado y mejor en presencia de abogados experimentados, para que las deudas del ex líder no le pasen a usted junto con la empresa.

También deberá verificar todos los documentos internos necesarios de la organización para la presencia. Apertura de su propia empresa de gestión, Este es un negocio muy arriesgado, complejo y costoso.

Tomará mucho esfuerzo obtener una licencia, permisos del estado, administración, desarrollo de una base de clientes. Reclutar inquilinos es un trabajo duro. la gente no confía en tales organizaciones, porque a menudo las promesas no se cumplen ni siquiera a medias.

Para lograr el éxito en esta área y ganarse el respeto, solo puede realizar los servicios de manera eficiente y rápida, cumpliendo todas sus promesas. Solo en este caso, los inquilinos lo elogiarán y aconsejarán a sus amigos.

¿Cómo abrir una sociedad de gestión? Mira la siguiente video conferencia: