EntradaHOA o Reino Unido: ¿cuál es mejor para una gestión eficaz del hogar? Valoración de gestoras del sector de la vivienda y los servicios comunales Mejor gestora del sector de la vivienda y los servicios comunales
Han estado hablando de la transparencia de las actividades del Código Penal durante mucho tiempo, tiempo durante el cual muchas organizaciones sin escrúpulos lograron enriquecerse y marcharse. También hay muchas afirmaciones sobre la necesidad de mejorar las formas de gestión y mantenimiento del parque de viviendas. Sin embargo, este trabajo avanza lentamente. Aunque se puede argumentar: no lentamente, sino por etapas. En vivienda y servicios comunales, de hecho, no hay necesidad de apresurarse. Pero la eficiencia de las sociedades gestoras, por ejemplo, en la eliminación emergencias, es necesario. No solo residentes. Si no hay una respuesta rápida o surgen otras reclamaciones de los propietarios, la calificación de las empresas de gestión rusas no ocultará esto.
Necesidad y beneficio
La calificación de las empresas administradoras de viviendas y servicios comunales debe ser popular. Esto es lo que piensan las figuras públicas y los inspectores de vivienda. Entonces será objetivo. Se convertirá en un método efectivo para monitorear la calidad del trabajo en el mantenimiento de las viviendas y sus alrededores.
A los controladores públicos de vivienda y servicios comunales a menudo se les pregunta qué empresa de gestión elegir, cuál es mejor para cambiar la anterior, etc. Sin embargo, los consejos de vivienda pública y servicios comunales no pueden hacer recomendaciones.
La calificación de las empresas gestoras del sector de la vivienda y los servicios comunales es un indicador de la satisfacción de la población con el servicio, si los vecinos están satisfechos con su empresa. Es decir, la gente vota. El mecanismo es simple: intercambio de opiniones, experiencia de cooperación con una empresa en particular y valoraciones subjetivas.
Algunas empresas de gestión se enfrentaron al sistema de calificación con cautela, por temor a la parcialidad, el soborno y la burocracia. Pero no hay una evaluación definida por alguien, hay un conjunto de criterios por los cuales se evalúa el trabajo. empresa de gestión. El Código Penal y los vecinos están invitados a su desarrollo. Por ejemplo, la eficiencia de eliminar accidentes, cómo se comunican con usted, qué tan conscientes están los residentes sobre el trabajo de la empresa de gestión, cuánta información hay disponible, si las empresas de gestión informan, etc.
Cada criterio irá acompañado de una determinada puntuación. De esta manera, puede realizar un seguimiento de las mejores y peores empresas tanto en general como en términos de indicadores específicos.
Las sociedades gestoras, que sólo están interesadas en llegar a sus domicilios, mirarán los criterios por los que su trabajo es insatisfactorio y corregirán la situación a tiempo. También puede averiguar qué casa dio una calificación baja. Esto permitirá comprender los problemas específicos que se presentan en el parque de viviendas. La calificación de las empresas de gestión es una herramienta de gestión para evaluar el trabajo de sus empleados en casa.
¿Cuáles son los criterios para evaluar el Reino Unido?
El sistema de criterios ayuda a determinar con casi precisión qué tan bien y concienzudamente trabaja la organización, si hace frente al stock de viviendas que está bajo administración, si la empresa logra no acumular deudas y realizar actividades financieras efectivas. Esta valoración la da el público. ¿Qué obtienen las sociedades de gestión? Si los participantes de la calificación son objetivos, la organización podrá comprender fácilmente sus errores e identificar las infracciones. Esto beneficiará tanto a la empresa administradora como a los propietarios, y ayudará a aumentar aún más la calificación.
Por regla general, los MC se evalúan de acuerdo con seis criterios principales:
- Pagos atrasados del Código Penal a las organizaciones proveedoras de recursos o deudas con las mismas.
- Vigencia y validez de las denuncias de los vecinos.
- Ignorando las instrucciones de la Inspección Estatal de Vivienda.
- Multas emitidas por la comisión administrativa por diversas infracciones en el mantenimiento de la casa.
- Registro de una sola factura de servicios públicos.
- Publicación de informes sobre las actividades del Código Penal en su sitio web y sobre otros recursos que ofrece para su colocación.
Quién elige los criterios
Se introducen de acuerdo con los inspectores públicos y los residentes. Esta lista puede ampliarse. Por ejemplo, en Tula este año introdujeron un nuevo parámetro de evaluación: " estabilidad financiera REINO UNIDO". Permite separar las empresas con experiencia y reputación económica positiva de las empresas que no son capaces de realizar una actividad larga y productiva o están motivadas solo por un ingreso rápido en detrimento de los intereses de las personas.
Entre los nuevos criterios se encuentra la presencia de doble recibo.
El sistema de criterios debe ser discutido a nivel nacional, creen los activistas públicos. De esta manera se puede lograr una mayor objetividad mediante el desarrollo de indicadores. Deben discutirse con expertos y el Código Penal, las autoridades locales y la inspección estatal de vivienda.
Todas las empresas - por grupos
- verde: empresas de gestión de buen desempeño que han obtenido una alta valoración de los propietarios y no tienen reclamos de las organizaciones de control;
- amarillo - Reino Unido promedio;
- rojo: las peores empresas de gestión que pueden dejar de funcionar en el mercado de la vivienda y los servicios comunales si no ajustan sus actividades.
Se ofrecieron sugerencias motivacionales a cada grupo. Para empresas de gestión con buen desempeño - asistencia, para empresas que funcionan satisfactoriamente - incentivos, para empresas con funcionamiento insatisfactorio - recomendaciones para eliminar las deficiencias.
La calificación del Reino Unido se compila para cumplir con los intereses de los residentes: consumidores de vivienda y servicios comunales. Por lo general, las regiones y las regiones tienen en cuenta la experiencia de cada una, de modo que la estructura para evaluar el trabajo del MC, que será de forma pública, se desarrolle e implemente de manera efectiva. También se involucra la opinión de los inspectores públicos del sector de vivienda y servicios comunales, la municipalidad, el Código Penal y las organizaciones que ejercen control sobre los mismos.
Quién no será evaluado
- Reino Unido con "licencias cero";
- atender el parque de viviendas por menos de tres meses;
- llevar a cabo el procedimiento de quiebra en cualquier etapa del proceso;
- Reino Unido, a actividad económica qué agentes de la ley tienen preguntas, por ejemplo, se están tomando medidas de investigación para descubrir violaciones en el mantenimiento de un edificio de apartamentos.
La disciplina solvente es muy importante en la evaluación de la empresa de gestión.
Todos los participantes del mercado deben adoptar un estándar regional único para la vivienda y los servicios comunales como base para sus actividades.
La apertura es un criterio importante
Se dan las condiciones de apertura de la información y control público Atención especial. Estas son las herramientas que permiten controlar, corregir y realizar transformaciones en el sector de la vivienda y los servicios comunales.
Los esfuerzos están dirigidos a garantizar que no solo haya un efecto social y económico, sino también el atractivo del mercado para la vivienda y el complejo comunal de otras empresas.
Violaciones
La legislación rusa exige que las sociedades de gestión sean abiertas y transparentes. Pero el cumplimiento de este criterio sigue siendo bajo. Se han introducido estándares de divulgación, pero no todas las empresas los siguen.
Las actividades de las sociedades de gestión deben ser reguladas por las autoridades regionales y municipales. Y solo unas pocas ciudades han logrado lograr buenos resultados en la apertura de la información del Código Penal, pero la mayoría sigue sin transparencia. Los controladores públicos a menudo se encuentran con la publicación de información desactualizada por parte de la empresa administradora, la falta de elementos necesarios sobre las actividades o la indicación de parámetros inexactos.
Con frecuencia, los sitios del Código Penal están mínimamente llenados y no tienen nada que cumplir con los requisitos de la legislación sobre publicidad.
Y esconden en su mayoría pequeñas organizaciones de gestión. Los grandes MC con gran cantidad de viviendas tienden a ser más abiertos sobre su desempeño.
Sin embargo, a veces el "secreto" de las pequeñas empresas de gestión se asocia con el hecho de que es más fácil para estas organizaciones comunicarse directamente con los residentes y no desperdiciar recursos en completar el sitio.
Además, las empresas administradoras utilizan el portal federal "Reforma de Vivienda y Servicios Públicos" como plataforma para la divulgación de información.
Cómo averiguar la calificación de su Reino Unido
En general, las regiones y las propias regiones intentan publicar los resultados de la evaluación de las empresas de gestión que operan en su territorio. Pero si no lo encontró en el sitio web de la Inspección Estatal de Vivienda de su región, el Ministerio regional de Vivienda y Servicios Públicos o portales municipales, luego puede ver los resultados de la evaluación de la eficacia de su empresa de gestión en el Ministerio de Vivienda y Servicios Públicos.
La calificación de las empresas administradoras de viviendas y servicios comunales 2017 también se presenta en el sitio web. Es conveniente de usar. Las empresas se pueden buscar por región o ciudad. También puede utilizar la "Búsqueda de información" ingresando los nombres de la región o ciudad requerida en las casillas. No obstante, si el buscador de Internet de su ordenador está configurado para geolocalización, entonces el propio portal le ofrecerá las empresas gestoras de su ciudad o de la capital de la comarca.
Hoy en día, hay 42 000 empresas administradoras y HOA, 15 000 asentamientos, 82 regiones y 987 000 casas en la base de datos del Ministerio de Vivienda y Servicios Públicos.
El proyecto fue creado para ayudar a los propietarios de departamentos a lograr una mayor apertura desde su empresa administradora, desde el sistema de vivienda y servicios comunales y autoridades municipales. A través de la sistematización y la información, los organizadores del proyecto esperan sensibilizar a los ciudadanos sobre cómo opera la empresa administradora, qué tan exitosamente optimiza sus costos y si la rendición de cuentas es transparente.
El Ministerio de Vivienda y Servicios Públicos, por cierto, es un proyecto público no comercial, y cualquier propietario puede sumarse a su obra. Para cooperar con el proyecto, basta con dejar un mensaje en el sitio, indicando su dirección de correo electrónico.
Calificación de sociedades de gestión en Moscú
Hay 469 sociedades gestoras en la capital. La calificación está encabezada por la empresa Guzhf. La empresa gestiona casi siete mil quinientas viviendas. La organización opera no solo en Moscú, se han creado 36 sucursales y 354 puntos de suscriptores en diferentes regiones del país.
Las seis primeras gestoras no tienen deudas, según el cuadro de calificación. Sin embargo, no son los únicos que trabajan sin deuda, sino que los deudores también entraron en el sistema de evaluación. Por cierto, muchos de ellos no se encuentran entre los rezagados.
En la decimosexta línea de la calificación de la empresa de gestión "Zhilishchnik del distrito de Kuzminki", deuda de 142 103 000, seguida de la empresa de gestión "Zhilishchnik del distrito de Fili-Davydkovo", deuda de 173 546 000.
La calificación de las empresas administradoras en 2017 en el portal del Ministerio de Vivienda y Servicios Públicos se compiló teniendo en cuenta información sobre la cantidad de casas que son administradas por organizaciones, la cantidad de empleados por estado, así como indicadores financieros: ingresos, gastos y deudas.
Puede perder la licencia
La calificación de las empresas administradoras de la región de Moscú está cerrada por organizaciones de Khimki, Balashikha y Krasnogorsk. Khimki "UK RV-Service", Balashikha "Lux Engineering Group" y "KEU Krasnogorsk". Estas empresas reciben la mayoría de las quejas, concluyó la Inspección Estatal de Vivienda de la Región de Moscú. Aunque estas organizaciones no son las únicas en el grupo “rojo” de la calificación. Sin embargo, en medio año su número disminuyó a 14 de 26 empresas.
Si las organizaciones no abandonan el grupo, entonces puede comenzar un proceso para revocar su licencia. Sin embargo, cuando las empresas abandonen el mercado de la vivienda y los servicios comunales, otras, efectivas, ocuparán su lugar, espera la Inspección Estatal de Vivienda regional.
Ya existe un ejemplo de este tipo en la región. En 2016, una empresa de gestión ubicada cerca de Moscú, Vivienda y Servicio Comunal P, de Krasnogorsk, perdió su licencia. La misma situación puede ocurrir con una empresa Orekhovo-Zuyevo y una de Khimki.
En total, 896 UK están registrados en la región de Moscú. Por cierto, el cambio de reclamos es interesante: en 2016, los propietarios de apartamentos se quejaron con mayor frecuencia debido a la limpieza insatisfactoria de los territorios y también porque las empresas de administración no cambiaron las bombillas de las entradas a tiempo, en 2017 - insatisfacción se debió principalmente a la acumulación de pagos.
Calificación de las sociedades gestoras de San Petersburgo
El parque habitacional de la ciudad es de más de dieciocho mil viviendas, son atendidas por 284 organizaciones.
La empresa de gestión "ZHKS No. 3 del Distrito Central" funciona de manera más efectiva. La licencia fue emitida en 2015 por la Inspección Estatal de Vivienda de San Petersburgo. La empresa atiende a 820 hogares.
La empresa de gestión ZhKS No. 1 del distrito de Admiralteisky se encuentra en la tercera línea. Parque de viviendas - 725 viviendas, licencia - desde 2015
- Sociedad Gestora "ZHKS No. 1 del distrito de Nevsky";
- Sociedad de gestión "ZHKS No. 1 del distrito de Kirovsky";
- Reino Unido "ZhKS 1 CR";
- Empresa de gestión ZhKS No. 2 del distrito de Petrogradsky;
- Reino Unido "Zhilkomservis No. 3 del distrito de Kalininsky";
- Reino Unido "ZHKS No. 1 distrito de Krasnogvardeisky";
- Sociedad gestora "ZHKS No. 2 del distrito Nevsky".
cambiar o no cambiar
Es difícil encontrar una casa en la que los propietarios de apartamentos estén completamente satisfechos con el trabajo de su empresa de gestión. Sin embargo, son frecuentes las denuncias y propuestas de modificación del Código Penal. Pero no todos dan este paso. A menudo se abandona en una reunión de propietarios dedicada a este tema, en la que no se recluta. cantidad requerida votos para iniciar el procedimiento de cambio organización de gestión.
Cuando los arrendatarios no puedan tolerar el trabajo ineficiente de la CM o el descuido de sus funciones, deberá legalizarse el proceso de abandono de la empresa.
Pero antes de eso, se suele aconsejar a los propietarios ya la sociedad gestora que encuentren una forma de cooperación constructiva. Si este intento no tiene éxito, puede buscar otra empresa o crear una HOA.
HOA es una forma superior de autoorganización y no puede funcionar en todas las casas. Los residentes deben entender que asumen toda la responsabilidad por su hogar. No habrá nadie a quien culpar, excepto los propios inquilinos. Se debe seleccionar la junta de la HOA y el presidente de la junta, quienes trabajarán. Pero en la HOA no hay especialistas profesionales, y esto dificulta la resolución efectiva de algunos problemas relacionados con el servicio.
Donde se lleva a cabo la calefacción, el gas, el agua, la luz, por supuesto, son muy cómodos en comparación con propia casa donde hay que pensar en todo. Pero al mismo tiempo, para que el placer sea completo, los servicios prestados deben ser controlados y gestionados adecuadamente. Para ello, los propietarios de los apartamentos tienen derecho a elegir la forma de gobierno que más les convenga. En nuestro artículo de hoy, intentaremos averiguar: una HOA o una empresa de gestión, que es mejor.
Empresa de gestión
esta organización es entidad legal o empresario individual administrar el MKD. Este es organización empresarial, lo que significa que su objetivo es obtener una ganancia.
El principal documento según el cual se desarrolla la actividad es un contrato de gestión celebrado con más del 50% de los propietarios de la vivienda. El porcentaje se establece contando el área, no el número de propietarios.
Son funciones del Código Penal asegurar la reparación y mantenimiento de las viviendas, de acuerdo con los requisitos reglamentos tecnicos. En este caso, los propietarios tienen derecho:
- recibir la información que le interesa dentro de los cinco días hábiles siguientes a la solicitud;
- información sobre el volumen, lista y calidad de los servicios prestados;
- verificar el desempeño del trabajo;
- exigir la eliminación de los defectos y controlar la integridad del servicio prestado;
- desde el primer trimestre para recibir un informe sobre el trabajo realizado por parte de la organización gestora.
Por otro lado, la sociedad gestora no pretende reducir el coste de mantenimiento de la vivienda. Además, sus actividades financieras no siempre son transparentes para los residentes, aunque estos últimos rara vez se interesan por ello. Además, esta empresa emplea a muchos más empleados que la HOA. En consecuencia, en salarios gastarán más. Por lo tanto, los residentes tienen una pregunta legítima sobre qué es más rentable: una HOA o una empresa de gestión.
HOA
En una casa solo puede haber una HOA. Pero una HOA puede unir varias casas. Entonces, averigüémoslo, HOA o compañía de administración: ¿cuál es la diferencia?
Comencemos con el hecho de que la HOA no es organización comercial, creado de acuerdo con las normas del Código de Vivienda de la Federación Rusa. La asamblea aprueba los órganos de gobierno - estos son los miembros de la junta (que son elegidos por un período de no más de dos años), y la asamblea general. Plan financiero por un año solo puede ser aprobado para reunión general. Se presenta un informe sobre su implementación a la Comisión de Auditoría. Y la gestión de los informes HOA en la reunión general.
Si los costos se asignan sabiamente, los fondos se recaudarán cuando sea necesario. Actividades financieras HOA es más transparente. Después de todo, cada residente puede influir en las decisiones de mejora. Sin intermediarios entre los inquilinos y el contratista, las deficiencias se arreglarán a un menor costo. Por otro lado, algunos trabajos de una sola vez pueden costar más. Por lo tanto, los propietarios de apartamentos solo se beneficiarán si la administración de la HOA está compuesta por personas verdaderamente educadas y solidarias.
Empresa de gestión o HOA: pros y contras
Los partidarios del Código Penal creen que la principal ventaja de su trabajo radica en el hecho de que tienen en cuenta las opiniones de todos los propietarios que viven en la casa. Así lo dicen, al menos, las propias gestoras, aunque cueste creerlo. Al mismo tiempo, los expertos hablan inequívocamente a favor del Código Penal en el sentido de que sus servicios pueden ser rechazados en cualquier momento si hay quejas sobre la mala calidad del servicio. Pero llevará más tiempo.
Por otro lado, puede ser problemático para los residentes obtener información específica sobre las propias organizaciones, aunque la ley prescribe tal obligación para estas últimas. Teniendo en cuenta que el Código Penal es una organización mercantil, es decir, aquella que tiene como fin principal el lucro, darles control total pasa a ser poco rentable.
Entonces, ¿qué elegir - HOA o una empresa de gestión?
La forma óptima de gobierno
La mayoría de los expertos coinciden en que lo mejor hoy en día es una forma mixta de gobierno. Es decir, esto no es una HOA o el Código Penal, sino una HOA y el Código Penal. celebra un contrato de servicios con la sociedad gestora. Entonces todos los residentes sabrán a dónde van los fondos. Además, cada uno de ellos tiene derecho a pedir informe al presidente, debiendo informar éste. La HOA también puede disponer de la propiedad de la casa a su propia discreción, así como colocar vallas publicitarias en las fachadas del edificio.
Creamos un HOA
Entonces, si se enfrentó a una elección: una HOA o una empresa de gestión, y decidió crear una HOA, se deben seguir algunos de los siguientes pasos para organizarla.
Se crea un grupo de iniciativa entre los propietarios de locales residenciales edificio de apartamentos. Cualquier residente puede actuar como iniciador. Pero para que las actividades de información, organización y propaganda se vean coronadas por el éxito, es necesario reclutar tal número de personas que hagan todo el trabajo.
Informar a la gente sobre la esencia de la HOA
Luego viene la educación legal e informativa de las personas por parte del grupo de iniciativa. En esta etapa, debe poder responder a la pregunta de manera accesible sobre si la HOA o la empresa administradora, lo que es mejor. Y también para convencer a todos de los beneficios de la primera opción.
La respuesta aquí ya está contenida en la forma jurídica y organizativa de la empresa: si el Reino Unido es una organización comercial, entonces la HOA es sin fines de lucro. Resulta que los objetivos del primero son, en primer lugar, obtener ganancias, y el otro es resolver problemas sociales, legales, de gestión y similares.
Además, en Reino Unido, los fondos entrantes se distribuyen según el procedimiento establecido. Pero en la HOA - por decisión de la reunión de sus miembros.
HOA también puede participar en actividades empresariales, pero es en el Código Penal que es el tipo principal.
El beneficio recibido se distribuye entre los fundadores de la sociedad de gestión, y en la HOA se destina a la implementación de los objetivos estatutarios.
Trabajar con personas y reclutar
La siguiente etapa es el trabajo preparatorio para la creación de la organización. Para esto:
- se levanta un registro de propietarios;
- se determina la dirección de la HOA;
- se está preparando la Carta;
- buscar candidatos para presidente, miembros del directorio, comisiones de auditoría y escrutinio, presidente y secretario de la asamblea;
- preparar boletines;
- dar aviso de la reunión con al menos 10 días de anticipación;
- en el mismo plazo enviar esta notificación a la CHI.
Reunión sobre la creación de la HOA
- elección del presidente y secretario de la asamblea;
- comisión de conteo;
- sobre el método de gestión;
- se aprueba la Carta;
- elegir al presidente y demás personas;
- se designa a un representante de los propietarios para registrar la HOA;
- elegir el lugar donde se colocará la información;
- elegir un lugar para almacenar documentos.
También se pueden abordar otros problemas, según las necesidades del hogar. Sin embargo, si no fue posible reunir a los inquilinos de la casa en la junta general, entonces se anuncia el voto en ausencia. Para ello se preparan papeletas, y vota cada uno de los propietarios.
Terminando el trabajo de organización
- lista de propietarios;
- protocolo de la comisión de escrutinio;
- acta de la junta general.
HOA está registrada. Para hacer esto, se envía una solicitud a la oficina de impuestos con archivos adjuntos a la carta, información sobre los votantes, un recibo con impuestos estatales pagados).
Debe registrarse con las autoridades estadísticas, en el Fondo de Pensiones, el Fondo de Seguro Social, el fondo médico y hacer un sello.
Después de eso, puede comenzar a trabajar notificando a las partes interesadas sobre su inicio. La organización necesita:
- obtener documentación técnica;
- levantar un registro de la propiedad, examinarlo y levantar el acta correspondiente;
- estudiar las reglas para proveer a la población;
- estudiar las normas para la prestación de los servicios de vivienda;
- con la gestión directa de la HOA, es necesario celebrar acuerdos con organizaciones de suministro de recursos, así como determinar la organización con la que se mantendrá el recibo de los fondos;
- y si la gestión se lleva a cabo a través del Código Penal, entonces la HOA concluye un acuerdo con ellos.
Y, sin embargo: HOA o empresa de gestión, ¿cuál es mejor?
Corresponde a los inquilinos decidir qué forma de gestión elegir. Pero en tiempos recientes cada vez más tienden a favorecer una forma conjunta de gobierno. Por un lado, a menudo hay casos en los que la opinión de los inquilinos se reemplaza por la opinión de un presidente en una HOA con control directo.
Por otro lado, está lejos de siempre que una persona que es competente en cuestiones técnicas. Pero las empresas de gestión emplean a especialistas que a menudo saben mejor lo que se necesita para una casa en un momento u otro.
Conclusión
Habida cuenta de la cuestión (HOA o una empresa de gestión - ¿cuál es mejor?) y decidiendo por una u otra opción, los residentes deben comprender que ninguna de las formas de organización puede ser realmente eficaz si los propios residentes no participan en la proceso de gestión. Cuando permanecen indiferentes, no asisten a las reuniones y no están interesados en los temas de actualidad, la organización de la HOA a menudo se deteriora y la empresa administradora a veces exagera el costo de sus servicios.
Por lo tanto, para el mejor funcionamiento de la casa, en primer lugar, son importantes los propietarios solidarios, que deben comprender que la gestión proviene de ellos, independientemente de la forma elegida, ya sea una HOA o una empresa de gestión. Es entonces cuando los asuntos de la casa florecerán y los inquilinos estarán satisfechos y felices de vivir en ella.