EntradaCasa de autoservicio. La empresa administradora no acepta una casa por servicio Cómo tomar una casa por servicio
El traspaso de la vivienda a la sociedad gestora deberá realizarse en un plazo máximo de 5 días desde la fecha de recepción de la autorización de puesta en servicio. Esta regla está regulada por el párrafo 14 del Código de Vivienda de Rusia.
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El desarrollador entrega la casa al balance general solo después de que el municipio local, es decir, el organismo de autogobierno, realiza la competencia.
Para participar, la sociedad gestora debe presentar determinados documentos. Después de la competencia, se concluye un contrato, que firma el desarrollador.
El lado legal del problema
Vale la pena prestar atención al hecho de que es posible elegir una empresa de gestión sin realizar una licitación de conformidad con el Artículo 161 partes 4, 13 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, pero solo si competencia abierta considerado inválido.
De acuerdo con el párrafo 14 del Artículo 161 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, el contrato debe celebrarse a más tardar 5 días después de que la casa entre en funcionamiento.
Si en un año los propietarios de apartamentos no deciden sobre el método de gestión, entonces, de acuerdo con el Artículo 161 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, el gobierno local realizará una competencia abierta para seleccionar una empresa de gestión.
El procedimiento para organizar la competencia está regulado por el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa N 75 del 6 de febrero de 2006.
Traspaso de la vivienda de la promotora a la gestora
Transmisión edificio de apartamentos del promotor a la sociedad gestora se realiza mediante licitación pública.
Anteriormente, era posible concluir un acuerdo sobre la administración de un edificio de apartamentos solo por parte del desarrollador y la empresa administradora. Hasta la fecha, el promotor sólo firma el documento celebrado entre los accionistas y la sociedad gestora.
Multiapartamento
Empresa de gestión celebra contratos de servicio con los propietarios de apartamentos, pero después de que el desarrollador y los propietarios aceptan los locales sobre la base del acto de transferencia de la casa y se lleva a cabo una competencia.
Procedimiento
Antes de obtener un permiso de puesta en servicio, puede comenzar a recopilar documentos. Pero los propietarios de los locales deben decidir sobre el Código Penal aproximadamente un año antes de la puesta en marcha de las instalaciones. reunión general.
Si esto no sucede, entonces la sociedad gestora será la elegida por los resultados del concurso.
En este caso, el contrato se concluye por un año, e incluso si los propietarios de apartamentos eligen otra empresa de gestión, lo más probable es que tengan que esperar a que expire la empresa establecida por la competencia.
Pero si organiza una HOA, será mucho más fácil cambiar la compañía administradora.
Puesta en marcha
De conformidad con el artículo 161, párrafo 14, el contrato de mantenimiento debe celebrarse como máximo 5 días después de la puesta en servicio.
Pero a menudo hay dificultades con esto, ya que una licitación abierta puede llevar un período de tiempo bastante largo, hasta 50 días.
Cabe señalar que antes de poner en funcionamiento la casa, es posible recoger todos documentos requeridos– diseño, técnico y otros.
Pero al mismo tiempo, el Código Penal debe trabajar activamente con los propietarios de viviendas para que en el futuro sean elegidos.
Elección de MC
En el caso de que los propietarios de los apartamentos no tuvieran tiempo para decidir sobre la elección de una empresa de gestión, los gobiernos locales realizan una competencia abierta.
Los propietarios pueden:
- organizar una reunión;
- elegir su propia empresa de gestión.
Pero esto sólo lo pueden hacer quienes tengan un acuerdo con el promotor o hayan recibido la vivienda de conformidad con el acto de aceptación y transmisión.
Cabe señalar que las elecciones se consideran legítimas si al menos el 50% de los propietarios están presentes en la reunión.
Conclusión de un acuerdo
La conclusión del contrato debe cumplir con la Parte 5 de la Federación Rusa, y específicamente:
- el contrato debe celebrarse por al menos 1 año y al mismo tiempo no más de 3 (pero solo si el documento se firma sobre la base de una oferta completa);
- el contrato se puede celebrar por 3 meses solo entre la empresa administradora y el desarrollador.
De acuerdo con la legislación de la Federación Rusa, se concluye un acuerdo con todos los que aceptaron y firmaron una escritura de transferencia con el desarrollador, es decir, con los propietarios de los apartamentos.
Solo después de esto, el contrato de administración de edificios de apartamentos puede considerarse válido.
El acuerdo entre el promotor y la sociedad gestora ya no existe. Este procedimiento está regulado por el artículo 161, fracción 14 de la LC RF. Sin embargo, los documentos deben estar firmados y sellados por el desarrollador.
Documentos requeridos
De acuerdo con el Decreto Gubernativo N 75, no solo se regula el procedimiento para realizar un concurso, sino también el procedimiento para presentar los documentos necesarios.
Las sociedades gestoras que deseen participar en el concurso deberán presentar:
- solicitud llenada de acuerdo con la muestra;
- todos los documentos constitutivos;
- copias de todos los certificados y licencias disponibles;
- balance de los 6 meses anteriores;
- si hay recomendaciones y cartas de acción de gracias, entonces también deben presentarse;
- proyecto de contrato de gestión y presupuesto anual;
- ciertas propuestas para la eliminación de residuos;
- datos sobre empleados - personal de ingeniería y técnico desglosado;
- cuántos equipos de cosecha y qué es.
También se pueden requerir documentos adicionales. También debe aclararse durante qué período se requiere proporcionar todos los documentos necesarios.
Es imperativo que toda la contabilidad de la sociedad gestora esté en orden: no hay deudas, etc.
Además, la retroalimentación negativa también afecta el resultado de la decisión. Si muchos no están satisfechos con la empresa de gestión, dicha organización prácticamente no tiene posibilidades.
Comisión de gestión de MKD
El procedimiento de pago en 2018 es el mismo que en 2018. La labor de la sociedad gestora es la dotación de viviendas utilidades y la cuota está incluida en su precio.
De acuerdo con lo habitual práctica rusa este monto oscila entre el 3 y el 9% del precio de los servicios prestados.
De acuerdo con la Orden de Gosstroy de la Federación Rusa del 11 de diciembre de 1997 N 17-132, el pago por servicios, trabajo, etc. se realiza a la tasa establecida por el Código Penal.
Es necesario centrarse en casos individuales:
- si el contrato de servicios se celebra entre la empresa gestora y el propietario del local, entonces la empresa gestora paga el pago de los servicios prestados;
- si no existe contrato de prestación de servicios con la sociedad administradora, entonces se paga al desarrollador (con fundamento en el artículo 155 de la LC RF);
- si el promotor celebró el contrato con la sociedad gestora, la sociedad gestora seguirá realizando el pago.
La legislación está diseñada para proteger, en primer lugar, los intereses de los propietarios.
No es ningún secreto que cualquier propiedad, ya sea un edificio de apartamentos o uno, requiere una revisión periódica. Además, ciertos procedimientos técnicos deben llevarse a cabo de forma regular y directa durante la operación del edificio. De lo contrario, el edificio se volverá rápidamente "inutilizable", es decir, en un estado deshabitado.
Todas las comunicaciones anteriores tienen una cosa en común: la empresa administradora es responsable de su mantenimiento solo fuera de los apartamentos de los propietarios. La situación es bien diferente con las redes eléctricas (no en vano no se las considera uno de los sistemas de ingenieria y sacado a categoría separada). Por lo tanto, el reemplazo independiente del cableado, incluso en su propio apartamento, amenaza a un gran inquilino de un "edificio de gran altura".
Todas estas manipulaciones serán realizadas por la propia sociedad gestora. Todo lo que tienes que hacer es enviar una solicitud a la organización. Y en caso de ocurrencia emergencia, una llamada telefónica normal será suficiente. Se requiere que los empleados de la empresa de gestión con la autorización adecuada lleguen de inmediato al lugar del incidente y eliminen el mal funcionamiento.
Servicio sanitario
Las empresas de gestión no están autorizadas para tratar de forma independiente las áreas comunes y los territorios adyacentes de insectos y roedores. Esto es lo que hace el departamento de saneamiento. No obstante, la solicitud a esta organización debe ser realizada por los empleados de la sociedad gestora. Y al menos una vez cada tres meses. Y absolutamente gratis.
¿Qué hacer si aún no ha llegado el momento de la próxima desinfección y los residentes de la casa son torturados por ratas o insectos? En tales circunstancias, los propietarios de los locales tienen derecho a exigir que la empresa administradora lleve a cabo una desratización o un control de plagas no programados. Para hacer esto, se escribe una aplicación apropiada a la organización. Tampoco es necesario pagar por dichos servicios: su prestación es responsabilidad directa de la sociedad gestora.
Mantenimiento de zonas comunes
Condiciones adicionales - para contratos separados
Por lo general, todos los servicios "adicionales", que consisten en redecorar los accesos y mantener en buen estado los territorios colindantes, se negocian por separado con las empresas administradoras. En los contratos estándar, tales opciones no se mencionan y, por lo tanto, generalmente es imposible obtener acciones de la organización destinadas a mejorar el "edificio de gran altura".
Sin embargo, si al concluir la transacción, los inquilinos discutieron específicamente este momento con la sociedad gestora, tendrán derecho a exigir de los responsables lo siguiente:
- sellado oportuno de grietas en los muros de acceso y su regular blanqueo;
- pintura anual de barandales de escaleras y reposición de sus elementos rotos;
- mantenimiento estacional del área local (corte de césped - en verano; limpieza y remoción de follaje - en otoño; limpieza de caminos de nieve y lijado - en invierno);
- Limpieza diaria de suciedad y escombros con territorio contiguo;
- monitorear la condición de los árboles en el área local (limpieza oportuna de ramas secas y tala de árboles que amenazan con derrumbarse);
- mantenimiento del chute de basura y reemplazo de contenedores de basura en caso de daño.
Recordemos que existen tres formas de gestión del edificio: la gestión directa por parte de los propietarios (si no hay más de 30 viviendas), la gestión por parte de una comunidad de propietarios o una cooperativa de vivienda, y con la ayuda de organización de gestión. Está claro que los residentes de pequeños dvuhpodezdniki tienen una elección completa. Con ellos, según los líderes del Código Penal, y sobre todo un dolor de cabeza, ya que muchas de estas casas fueron construidas por alemanes capturados y han estado "respirando por última vez". Además, la mayoría de los habitantes de las chozas en ruinas son ciudadanos de bajos ingresos o antisociales.
Sin embargo, hay habitantes de apartamentos pequeños relativamente nuevos: por regla general, rechazan los servicios del Código Penal y prefieren administrar su hogar con sus propias manos, sin sobrepagos adicionales al "tío tercero". " Nuestra casa fue construida a principios de la década de 2000., - dice Ivanovka Evgenia Golikova. - Durante mucho tiempo tuvimos una gestión directa, que fue completamente satisfactoria. Y recientemente la administración nos ha puesto ante el hecho: elegir una empresa de gestión o crear una HOA. Ahora resulta que la gestión directa solo puede ser en casas con no más de 30 apartamentos, y tenemos un par más... Había que crear una HOA.
Evgenia tuvo suerte tanto con la casa como con los vecinos que la ocupan. posición activa contenido y paisajismo. Prácticamente no hay desacuerdos: el techo goteaba: contribuyeron, encontraron un contratista por un dinero razonable y lo hicieron. También pintaron las entradas y hasta hormigonaron el camino a la casa. Ahora los vecinos quieren cambiar las ventanas de las entradas. " No tenemos informes, todos se conocen y confían entre sí., - dice Evgenia. - Y en la empresa gestora no hay transparencia, ni precios adecuados, ni interés por la calidad del trabajo”.
Hay un altruista: serás feliz.
La gestión directa significa que el mantenimiento de la casa es enteramente responsabilidad de todos los residentes. Concluyen de forma independiente contratos con organizaciones para los servicios de suministro de agua fría y caliente, calefacción, gas y electricidad. Además, son libres de elegir: quién, qué y en qué condiciones se reparará (los contratos se celebran como trabajos individuales para el mantenimiento del hogar, y completamente a la vez para todo el espectro, con cualquier organización o individuo). En general, si algo se rompe, tendrá que hacer todo usted mismo o con la participación de especialistas externos a su cargo.
En las relaciones con terceros, uno de los propietarios (la mayoría de las veces, el cabeza de familia) tiene derecho a actuar en nombre de todos los inquilinos. Un extraño que no sea el propietario de esta casa también puede representar los intereses de los vecinos, pero para ello la mayoría absoluta de los propietarios deberá autorizarlo con sus poderes. Debe tenerse en cuenta que estos derechos no pueden pagarse oficialmente. Esta es la principal ventaja de la gestión directa: la ausencia de gastos para mantener el personal de la HOA o asociados con la participación de una empresa de gestión en la gestión.
Sin embargo, esta es también la principal desventaja de este tipo de gestión, especialmente si en la casa vive un número suficientemente grande de residentes. Después de todo, cuanto más grande es la casa, más problemas pueden surgir con su gestión y desacuerdos entre los residentes. Y es bastante difícil encontrar un gerente así que, por iniciativa propia, resuelva muchos problemas de forma gratuita. Por lo tanto, la elección del control directo es óptima en casas pequeñas.
Gotera en el techo: pide dinero a los vecinos
Al pagar las facturas de servicios públicos directamente a las organizaciones proveedoras de recursos, los residentes son responsables solo de sí mismos y no pueden sufrir la culpa de sus empresas administradoras debido a sus deudas. Si, por ejemplo, un departamento no paga el agua, la demanda será solo de estos inquilinos. Sus compañeros de casa no se verán afectados de ninguna manera (los impagos no están incluidos en la ODN).
Como ya se señaló, no necesita gastar dinero en mantener al personal de la organización administradora, no necesita esperar años trabajo necesario para el mantenimiento de los bienes comunes de la casa.
Todas las acciones relacionadas con la mejora de la vida son exclusivamente voluntarias. Entonces, si los residentes de la casa deciden instalar videoporteros, construir un parque infantil, asfaltar, pero varias personas se niegan a donar dinero, será imposible obligarlos. Esto significa que la tarifa por esta especie aumentará el trabajo de otros residentes.
El problema más común es la calidad de los servicios públicos. Los proveedores de recursos no mantienen ni reparan los servicios públicos del edificio. Y si los residentes de los pisos superiores no reciben agua, tendrán que quejarse no a Vodokanal, no a la empresa administradora, sino a inclinarse ante sus vecinos y persuadirlos de que "aporten" para las reparaciones necesarias de intra- redes domiciliarias.
Otra desventaja de la gestión directa es la incapacidad de participar en programas gubernamentales. Tales casas se consideran casi canceladas del balance del municipio, porque los residentes asumieron voluntariamente todos los gastos futuros y actuales. Por lo tanto, se excluye la posibilidad de recibir asistencia municipal o federal. Es decir, se necesita una rampa o un área de juegos: los residentes implementarán esto en la vida con sus ahorros y fuerzas. Al mismo tiempo, si se viola alguna norma durante la construcción de la estructura, todos los propietarios serán responsables de las consecuencias.
Los costos de administración de la casa serán cubiertos por ahorros de energía
En cierto sentido, un objeto que pertenece a una HOA también puede ser un hogar en autogobierno. Lo principal es que cuente con un presidente adecuado, competente y honesto. El personal de la HOA está compuesto principalmente por un par de personas que no cargan demasiado a los inquilinos, digamos, un propietario de cien apartamentos con sus salarios, pero liberan a los propietarios de todas las preocupaciones sobre la solución de problemas urgentes.
« HOA no trabaja con fines de lucro, - explica el jefe del grupo "Calidad La vida cotidiana» Frente Popular Regional Svetlana Mezhiritskaya. - En organización sin ánimo de lucro no está previsto en el estatuto. El área óptima de la casa, en la que no es oneroso mantener una HOA, en mi opinión, es de 40 mil metros cuadrados. Sin embargo, hay ejemplos en los que incluso casas cinco veces más pequeñas no solo cubren el costo de mantener al personal de la HOA, sino que también brindan ahorros significativos a los residentes en las facturas de servicios públicos mediante la introducción de tecnologías de ahorro de energía.
Una empresa de gestión es una organización (persona jurídica o empresario) que proporciona la gestión de edificios de apartamentos. Hay varios tipos de CC:
- en realidad gerentes (solo administran);
- operacional (proporcionar la condición técnica y sanitaria, servicios públicos en el nivel adecuado);
- híbrido (lo gestionan y mantienen, no necesitan de terceros).
Independientemente del tipo de empresa, las empresas gestoras por sí mismas o a través de otras organizaciones deben garantizar las actividades de mantenimiento y reparación ininterrumpidas (suministro de recursos energéticos a MKD, preparación para la temporada de calefacción, etc.), así como actividad organizativa(trabajar con facturas y documentos, responder por parte de propietarios a quejas, declaraciones, etc.).
Reclutamiento y equipamiento de sala
- y otro equipo de liderazgo. Debe ser un maestro en su oficio, bien versado en todo lo relacionado con el funcionamiento de los edificios.
- Otro personal. Su columna vertebral también debe ser especialistas certificados (esto no se aplica al personal técnico, por ejemplo, conserjes).
Los operadores deben trabajar en turnos durante todo el día. Esto es necesario para responder rápidamente si se escucha una llamada de un inquilino, lo que indica una falla en uno de los sistemas de comunicación. Por lo tanto, además del espacio de oficina con equipo de oficina, es necesario organizar una sala de control, realizar linea telefonica. También necesitarás inventario. materiales fungibles.
¿Qué más se necesita para abrir una organización?
Entre otras cosas, necesitará antecedentes penales limpios.. No importa lo extraño que pueda parecer. Además, la gravedad, como tal, de hecho, ni siquiera importa. Las empresas cuyos empleados hayan sido condenados por un delito económico, o solo tuvieran una prohibición temporal de actividad económica(CoAP), no se le permitirá conducir edificios residenciales.
¿Cómo organizar la adopción del MKD?
Importante! En primer lugar, tendrá que obtener el apoyo de los residentes, realizar campañas de conversación con ellos para esto. Nada le dará un mejor comienzo que una buena reputación: los residentes deben asegurarse de que no se equivoquen al confiar en usted, que podrá gestionar y resolver situaciones de conflicto de manera competente.
La cuestión de elegir (así como sobre) una empresa de gestión se aprueba en una junta general de residentes de la casa. Se está decidiendo cómo la empresa administrará las casas, con qué frecuencia se realizarán las reuniones y en qué forma (presencial o ausente).
Esto último significa que se les pedirá a los propietarios que llenen boletas especiales. También aprobado documentación técnica.
Celebración de contratos
Según el Código de la Vivienda (.
¿Es rentable?
Referencia! El porcentaje de rentabilidad en el sector habitacional y comunal, lamentablemente, no supera el 10, según analistas.
Esto sucede porque las tarifas son bajas debido a los bajos salarios de la mayoría de los propietarios de viviendas. Y estas tarifas las fija el estado. La vivienda y los servicios comunales pueden incrementar sus utilidades aumentando sólo aquellas tarifas que la ley no limite en forma alguna. También Una empresa puede beneficiarse de:
El video proporciona información sobre lo que gana el Reino Unido:
El negocio en el campo de la vivienda y los servicios comunales no es un negocio fácil y, para ser honesto, tampoco uno de los más rentables, aunque casi no tiene competidores. Y, como en todo negocio, no hay guerrero solo en el campo. tendrás que encontrar las personas adecuadas y una vez más, piense en todo: si tal negocio será posible, solo entonces podemos hablar sobre el registro.
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