Cómo escribir un aviso de terminación de contrato de arrendamiento

Terminación del contrato de arrendamiento- Este es un fenómeno bastante común en el mercado inmobiliario de oficinas y locales comerciales. Tarde o temprano, los inquilinos se enfrentan a la cuestión de reemplazar el local por uno más barato o más conveniente, sin embargo, el propietario que no quiere perder la oportunidad de concluir un acuerdo en términos más favorables con otros inquilinos también puede iniciar la rescisión. .

En la práctica, tal necesidad a menudo surge incluso antes de la expiración del contrato. Si solo una de las partes está interesada en la terminación anticipada de la relación jurídica contractual, para dar por terminado el contrato, es necesario enviar un aviso de terminación del contrato de arrendamiento a la otra parte.

Los motivos para rescindir un contrato de arrendamiento se explican claramente en los artículos del Código Civil de la Federación Rusa, entre los cuales se encuentran tres principales:

• Por decisión judicial: el iniciador es una de las partes del acuerdo, que indica en el escrito de demanda violaciones graves de las disposiciones del contrato por parte de la segunda parte o terminación a solicitud de una de las partes en los casos previstos por el normas del Código Civil, las leyes federales o el contrato de arrendamiento.
• Por acuerdo de las partes.
• Negativa unilateral de cumplir el acuerdo por una de las partes, si tal negativa está permitida por el contrato o la ley.

El acuerdo de las partes es la mejor opción, lo que le permite terminar rápidamente la relación contractual y evitar largos litigios.

¿Cuándo es necesaria la notificación?

Se puede requerir un aviso de terminación inminente del contrato de arrendamiento en los siguientes casos:

• Si el acuerdo se concluye por un período indefinido, para rescindirlo, de acuerdo con la ley civil, es necesario notificar a la contraparte con al menos un mes de anticipación para bienes inmuebles y tres meses para alquiler de locales.
• El texto del contrato puede contener una condición para la prórroga automática (extensión del plazo del contrato) si no hay notificación de la intención de rechazar el contrato de arrendamiento por un tiempo determinado antes del vencimiento del contrato.
• Negativa unilateral a ejecutar el contrato por cualquiera de las partes.

El procedimiento de rescisión del contrato no presenta ninguna dificultad para las partes si el contrato de arrendamiento se rescinde de mutuo acuerdo. En este caso, la notificación es un trámite, debiendo firmar el arrendador y el arrendatario el acta de aceptación y cesión del local y el acuerdo de extinción de la relación contractual, desde ese momento las partes se consideran libres de ulteriores colaboraciones. .

En la práctica, una negativa unilateral a alquilar conlleva pérdidas monetarias para la otra parte. Si el inquilino decide cambiar de local, entonces el dueño de la propiedad:

• Obligado a pasar mi tiempo buscando un nuevo inquilino.
• Incurre en pérdidas por el período de inactividad del local.

En los casos en que el propietario quiere deshacerse del inquilino, el segundo está en mala posición, ya que necesita urgentemente buscar un nuevo espacio de oficina, que puede estar lejos de la ubicación y el costo deseado. Para evitar tales situaciones, al redactar y ejecutar un contrato de arrendamiento, el texto debe establecer claramente la cláusula relativa a la terminación anticipada:

• ¿Pueden las partes negarse a cumplir con sus obligaciones?
• En qué condiciones es posible rescindir el contrato.
• ¿Cuánto tiempo tienen las partes para dar aviso de sus intenciones?

El plazo de preaviso de la resolución del contrato de arrendamiento debe ser suficiente para que las partes dispongan de tiempo para realizar todas las actuaciones preparatorias que minimicen los posibles costes de tiempo y dinero, así como razonable y justificado.

De lo contrario, la rescisión unilateral del contrato se convierte en objeto de un litigio.

Cómo escribir un aviso

La notificación de intención de rescindir el contrato se emite en forma gratuita y no requiere un formulario especial.

Se debe prestar especial atención a la corrección de los términos legislativos y formulaciones legales: en un juicio, un documento bien escrito es un argumento confiable.

El aviso debe ser de la siguiente forma:

• El nombre del documento es "Aviso", que contiene una explicación de la negativa unilateral a cumplir los términos del contrato.
• Detalles completos de la entidad legal: nombre, KPP / TIN, dirección y datos de contacto, números de cuenta bancaria.
• Datos de la segunda parte (contraparte) indicando el nombre y cargo de un destinatario específico, por ejemplo, "Director General", "Director", "Empresario Individual".
• Detalles del contrato de arrendamiento que se está rescindiendo.
• La cláusula del contrato que regula la terminación anticipada de la relación de arrendamiento.
• Número de salida y fecha de elaboración del aviso de resolución del contrato.
• La fecha concreta de terminación del contrato de arrendamiento o el plazo a partir del cual se da por terminado el contrato (calculado desde el momento del envío de la notificación).
• Firma del jefe de la organización, sello.

La notificación podrá contener cláusulas, condiciones y requisitos adicionales para la segunda parte. Si el contrato de arrendamiento especifica las condiciones y los motivos para rescindir el contrato, la contraparte debe ser notificada de la rescisión del contrato de arrendamiento debido a violaciones del acuerdo por parte de una de las partes antes de que se eliminen estas violaciones.

En caso contrario, quedarán sin efecto las causas totalmente legítimas para la resolución del contrato. Esta circunstancia suele preocupar a los propietarios y debe tenerse en cuenta a la hora de enviar una notificación de resolución de un contrato de arrendamiento iniciado por el propietario del inmueble por infracciones del inquilino. Si tales motivos no se especifican en el acuerdo, y las partes tienen derecho a negarse inmotivadamente a continuar la relación de arrendamiento, es posible que el motivo específico de la rescisión no se indique en el aviso.

Envío de notificación de terminación del contrato

Una de las cuestiones más importantes que se les plantea a las partes en el proceso de resolución unilateral del contrato es cómo trasladar correcta y legalmente la notificación. Una parte que no tiene interés en rescindir un contrato de arrendamiento generalmente intentará hacer imposible recibir notificación o retrasar el proceso.

La ejecución y transmisión de la notificación debe comenzar con anticipación, especialmente si la parte asume que con esto surgirán ciertas dificultades. Para evitar posibles malentendidos, todos los acuerdos con la contraparte deben constar exclusivamente por escrito, y la correspondencia debe llevarse a cabo observando algunas de las siguientes reglas:

• Al enviar una notificación al jefe de la contraparte a través de la secretaria, es imperativo obtener marcas similares en su copia del documento y asegurarse de que esté debidamente registrado.
• Es recomendable entregar la notificación personalmente al titular de la persona jurídica o empresario individual, y la copia de la carta debe ser firmada por la persona que recibió la notificación, indicando su cargo, apellido y fecha de recepción.
• Si no es posible entregar personalmente el documento, deberá enviarse por correo certificado con acuse de recibo, previo inventario del anexo. La descripción especifica el contenido y los detalles del aviso. La carta debe enviarse al domicilio real y legal de la parte contratante. Si la contraparte elude recibir la notificación, se deben enviar copias de la carta a todas las direcciones conocidas.

Acciones posteriores al envío de la notificación

Si la iniciativa de rescindir el contrato de arrendamiento provino del propietario del local, entonces su tarea principal es asegurarse de que el inquilino cumpla con todos los requisitos necesarios:

• Pago oportuno de la renta en su totalidad.
• Transferencia de propiedad en buen estado.

Por regla general, los propios arrendatarios están interesados ​​en transferir la propiedad al arrendador en la forma prescrita, con la ejecución de un acto de devolución, para evitar reclamaciones del antiguo arrendador en el futuro.

En caso de recibir una notificación de terminación de relaciones jurídicas contractuales por iniciativa del arrendatario del inmueble, también es conveniente documentar actuaciones posteriores. Necesario:

• desalojar las instalaciones en el momento oportuno.
• Pagar renta.
• Elabora una declaración de devolución.
• Firmar acta con el dueño del inmueble.

Si el arrendador se niega a firmar el acta, la transferencia del documento se realiza de la misma manera que la transferencia de un aviso de terminación del contrato de arrendamiento.

En este caso, es necesario ingresar en el acto la información de que el documento se considera recibido desde la fecha de la marca en el correo de notificación de recibo y es aprobado por la segunda parte en ausencia de su respuesta.

Si, según los términos del contrato de arrendamiento, se proporcionó un depósito de seguridad para la terminación anticipada del contrato, entonces esta cantidad deberá sacrificarse, excepto en situaciones en las que la terminación del contrato se debió a violaciones de los términos del contrato. por el arrendador. Todas estas disposiciones se refieren a la solución extrajudicial de la cuestión.

Sin embargo, tanto el arrendatario como el arrendador pueden rescindir anticipadamente el contrato incluso en los casos en que no se les conceda tal derecho en los términos del contrato de arrendamiento. Los procesos pendientes ante una autoridad judicial no eliminan la necesidad de la notificación oportuna. Una advertencia a la contraparte sobre el deseo de rescindir unilateralmente el contrato, redactada por escrito, se considera prueba suficiente de un intento de rescindir el contrato de arrendamiento sin acudir a los tribunales.